管清友：别再固执京沪深的房子了 这些城市是你新的“挖矿点”(2)

　　从货币政策来看，短期内京沪深房地产调控政策不会松动，货币政策出现微调，但稳健中性的基调尚未发生变化，所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大，继续下跌的可能性不大，房价将逐步趋稳，伴随着政策的微调会略有反弹。

　　中期看土地与库存。房价变动取决于土地，主要包括土地供应和房屋库存等。京沪深的土地可谓是寸土寸金，土地资源越来越稀缺，住房库存均处于低位，尤其是几乎没有新增土地而且库存极低的深圳。当短期政策紧缩逐步转向边际宽松的时候，中期内京沪深的房价还会有一波反弹。

　　长期看人口。房价变动取决于人口，主要是常住人口数量等。常住人口产生了真实的居住需求，是长期房价变动的根本因素。京沪深的人口吸引力毋庸置疑，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是创新中心，如果不考虑政策因素，这三个城市的人口可能会持续地扩张，成为超级城市。

　　总结一下，和国际一线城市相比，京沪深房价位居前列，但并不是最高的。短期来看，房地产调控政策没有松动迹象，货币政策只是微调，房价难有实质起色。中期来看，京沪深可售住宅用地稀缺，供不应求，当政策略有放松时，房价可能会出现比较大的上涨压力。长期来看，京沪深人口还有增长空间，高房价最后可能成为常态。

　　掘金指南：下一个新一线城市在哪儿？

　　在京沪深高房价可能成为常态的情况下，我们可以将投资目光更多的投向新一线城市的房地产市场，新一线城市在经济、金融、创新方面都保持较为高涨的活力，或许能够成为房地产投资的新的“矿点”。

　　以苏州和重庆为例看一下新一线城市的未来房价趋势。苏州是一个被很多人低估的城市。从区位上看，苏州毗邻上海，处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置，具有得天独厚的区位优势，交通十分便利。从经济上看，苏州2017 年GDP达到1.7 万亿元，位居全国第七，人均GDP为16.3 万元，全国第二。从金融上看，金融机构存款余额为2.85 万亿元，上市公司105 家，在新一线城市中仅次于杭州。另外，作为苏南模式的起源地，苏州开发区经济模式独具特色。2018 年11 月，苏州二手房成交均价为22941元/平方米，绝对房价并不高，处于中等水平；去化周期为1年，库存较为合理；2017 年常住人口净增3.66 万人，变动不大，预计房价未来比较平稳。

　　重庆是一个经常被忽略的直辖市，但实际上实力很强。重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点，战略地位突出，在新一线城市中经济实力最强，重庆市2017 年GDP达到1.95 万亿元，仅次于北上广深。重庆的金融机构存款余额高达3.49万亿元，仅次于杭州和成都，上市公司51 家，相对偏低，金融化有待提高。同时，它也是面积最大、人口最多的一个新一线城市，人才聚集效应明显，储备人才留存率高达70%。2015~2018 年，重庆新建商品住宅涨幅约30%，2018 年12 月均价为12862元/平方米，相对较低；去化周期仅2个月，供给非常紧张；2017 年常住人口剧增27万人，产生了大量的住房需求，房价有上涨潜力。

　　如何避险：这几类城市的房子不能买

　　过去的黄金时代各地房价都在涨，但未来的白银时代房价一定会越来越分化，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价会面临巨大风险。从历史经验来看，有风险的城市大概有以下几类：

　　1、政策风险型。

　　房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，便很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要避开的陷阱。

　　1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的由于政策冲击导致的局部崩盘。1988 年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候增速达到225%，这种疯狂的乱局最终引来了中央的政策大棒，1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米，跌幅高达80%，烂尾楼随处可见，海南2万多家房地产公司95% 倒闭。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，否则会有很大的政策风险。

　　2、金融风险型。