押注珠海之前，必须要看清的几个事实(2)
不仅在前端拿地时要求严格，在后期发放预售证时，如果你没有达到前期拍地时的承诺，就真的是没有预售证发给你的，从本质上看，这其实就代表着横琴发展的决心是多么的坚定
也正是因为横琴整个的住宅用地极度稀缺，这也就决定了横琴成为整个珠海的价值高点参照系
正如陆家嘴对于上海（楼盘）一样，最贵的永远都会是最贵的
但是同样有一个问题不能回避
横琴的价值兑现已经已经在2014年就开始变现，并且在最近几年的价格波动中非常的不明显，一直维持在4万元左右的价值箱体。
概念已经在前期开始有所透支。并且对于政策概念太强，在2018年也并未出现价格反弹
由于临近澳门且有长隆旅游产业的加持，整个横琴的租赁需求是非常旺盛的，但另一方面横琴岛的住宅租赁土地本身是不多的，供需两端是失衡的
所以一般到了节假日，如果你不提前预定的话，在横琴岛上基本是订不到空房间的。横琴租赁市场的繁荣其实更体现了横琴长期持有的价值
所以很明显，横琴的价值已经从短线价值蝶变变成了现在的长期持有的价值
在横琴，有3个项目值得拿出来跟大家聊聊
比如位于正在建设的横琴口岸出入口处的灏怡财富广场项目，70年产权，精装修，主流面积段为40-70平方米，价格在4万-4.3万之间
图：灏怡财富广场项目的沙盘图
另外一个项目是位于横琴国际居住区的中冶逸景公馆，这个小区最大的特色就是纯住宅供应，在横琴岛上属于比较稀缺的产品，项目的均价为4.5万，容积率是1.35，毛坯交付，居住舒适度比较好
图：中冶逸景公馆项目的沙盘图
整个横琴岛性价比最高的我们认为是位于中央商务区的融创新兴际华财富广场，有70年产权的住宅，这个项目无论是从地段、价格还是配套上，都保持了最大程度的均衡性
项目是精装交付，正前方是正在建设中的横琴口岸服务区，与澳门也真的只是相距几百米，3.5万左右的均价，释放出了项目最大程度的善意
图：融创新兴际华财富广场实景图
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第二个需要重点说的板块是斗门。说实话也是大家最近关注比较多的板块
为啥，理由也很简单，就是斗门的价格基数低，最近的涨幅还是比较明显的，所以有不少朋友开始关注这个区域
图片来源：世联行
斗门在2018年的成交均价在1.5万左右，不管是供应量还是成交量，都是珠海最大的区域，占据了74%的比例
图：2019年第一季度珠海各版块新房成交比
成交量这么大，理由其实非常简单，就是因为斗门前期是整个珠海限购政策首先松绑的地方，所以全国的购买力开始注入斗门
所以斗门的热销在我眼里不代表购买力认可斗门，而是代表购买力对珠海的认可，而珠海对外敞开的大门是在斗门，仅此而已
而且基于前期的概念炒作，斗门的价格在最近几个月发生一定程度的提升，存在着价格被透支的可能
而与此同时，金湾的下一轮发展似乎比斗门更强
对于金湾版块而言，首先值得肯定的是，他不论现状还是未来的潜力都会比斗门要好，未来的机会主要存在于两个方面：
一是随着各种规划的逐渐落地，商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集
二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥在接下来1-3年陆续通车，可以大大缩短金湾到达主城区和横琴之间的距离
图片来源：星河传奇项目区位示意图
金湾去年版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个版块里面去化率最高的版块
最根本的原因是金湾的产业越来越完善，吸引到的人才也越来越多
作为金湾版块的核心区域，金湾航空新城自然也受到了最多的瞩目，房价也是整个金湾片区最高的，差不多在2.5-3万/㎡