北京限竞房市场争夺战：香港女星陈法蓉站台的楼盘网签数仅7套(2)

　　北七家虽然也是限竞房项目扎堆，但是由于地处生命科学城范畴，而且未来预期较高，去化率相对较好。2018年7月份开盘的华润理想国项目，截止目前去化率是73%。去化率相对较低的和悦华玺项目也接近40%。

　　从已经开盘的限竞房项目来看，去化率较高的项目普遍位于各类配套相对成熟的区域。如西四环的国风长安，由于价格不到5.5万元/平方米，开盘首日去化率达到85%。南三环附近的洺悦苑项目，2018年8月份开盘，虽然绑定地下室销售，但网签率也超过了93%。

　　从密云区两个项目或许更能看出其中的奥秘，位于密云城区的碧桂园琅辉项目，2018年12月开盘去化率超过九成。相同价格的悦欣汇项目，由于距离城区相对较远，虽然开盘早了一个月，但去化率不足2成。

　　青龙湖附近某限竞房项目营销人士表示，部分项目之所以受到疯抢一方面在于价格，“买到就是赚到”，但更多的是项目所在区域配套相对齐全，“配套齐全的话，即便价格高一点，也会有人买。”

　　在他看来，目前多数限竞房项目地位比较尴尬，由于价格相对周边二手房较高，难以获得刚需购房者的青睐；同时，由于位置距离主城区较远，配套落后，改善型购房者又看不上。

　　在上述孙河项目销售负责人看来，开发商想要在一定时限内从限竞房项目脱身，在缺乏外部配套支撑的情况下，需要有牺牲利润的勇气，“像北京院子二期，一开始卖不出去，价格降了两万多，一下卖出几十个亿。”

　　但是并所有开发商都有壮士断腕的决心和勇气。由于限竞房项目地价普遍较高，利润空间有限，一些项目为了实现盈利，往往绑定大面积地下室或多个车位进行销售，使得去化更加艰难。

　　以北京某个偏远地区的项目为例，虽然售价相对楼面价并不高，但是由于绑定80平方米到100平方米左右的地下室和两个车位销售，使得总价多出了100多万元。该项目从2018年五一开始排号，至今网签量没有超过两位数。

　　市场争夺战

　　5月4日未来金茂府排号当天，除了项目自身营销人员，这一次所谓的蓄客活动至少有三家以上的购房团参与其中。无论是售楼处内部，还是大门外的路边，随处可见举着各种购房团小旗子的工作人员。

　　在售楼处之外，每个几十米便有一名人员发放楼盘传单，细心的人会发现，这些工作人员发放的是华润置地旗下一个商办项目的宣传单。

　　传单、电话、代理、电商、团购，这些常规的营销手段之外，部分项目开盘现象甚至还借用了环京区域过年几年经常运用的“雇人排队抢房”营销手段。往年北京楼市几乎没有采用这一策略的机会。

　　4月份以来，经济观察报记者陆续走访了北京各个区域多个限竞房项目，多数项目售楼处鲜有访客，尤其是交通并不便利的区域，即便是周末售楼处也极少有看房者光顾。如何获得购房者青睐，无疑是摆在每一个限竞房项目面前的一道难题。

　　对于开发商来说，利润空间有限的限竞房项目，更适宜于速战速决。拖得时间越久，各种成本对利润侵蚀的越严重。尤其是在北京土地价格绝对值较高的情况下，更多的开发商倾向于快速清盘。

　　限竞房项目大规模入市将近一年时间里，市场供应量越来越大，但成交显然并没有相应的增长。这也使得一部分开发商背负着较大的压力，尤其是项目负责人和营销负责人，因此拿不到年终奖的并不在少数。

　　上述孙河项目销售负责人表示，对于去化较慢的项目来说，只有两条出路，要么封盘等行情好的时候再进行销售；要么大幅度降价促销。而泰禾正是降价促销获得较高去化率的践行者之一。

　　作为孙河的限竞房项目之一，泰禾院子二期项目于2018年国庆节取得预售许可证，批准预售套数为436套，销售均价不得超过68245元/平方米，最高售价不得超过71657元/平方米。周边限竞房项目限定的价格上限基本相当。

　　北京市住建委信息显示，截至5月9日，北京院子二期网签量为240套，签约均价为47733元/平方米。根据网签面积不难计算出，55%的去化率为泰禾集团回笼了25.87亿元资金。与平均限价比，少卖了11.12亿元。

　　当然，降价促销的不止泰禾院子二期一个项目，孙河、青龙湖等去化较慢区域的限竞房项目，与限定的均价上限相比，普遍有1000元到4000元左右的降幅。按照目前去化速度，未来还不排除价格继续下探的可能。