北京限竞房市场争夺战：香港女星陈法蓉站台的楼盘网签数仅7套

　　5月8日下午，北京市朝阳区孙河的一个楼盘活动请来了香港女星陈法蓉站台，这个项目2018年12月份开盘，截至5月8日，87套房中网签数仅为7套，网签均价为7.88万元/平方米。

　　在朝阳孙河区域，即便是单价普遍在7万元以下的限竞房项目，整体去化率同样不高，同在2018年12月开盘的锦绣瑞苑项目，264套房仅网签了13套。去化率最高的北京院子二期也不过55%。

　　从2016年底北京推出第一幅限竞房地块以来，目前限竞房项目在北京房地产市场占有绝对的比重。朝阳孙河、大兴区瀛海、房山青龙湖、昌平北七家新建商品房较多的区域，普遍以限竞房项目为主。

　　去化慢一直是多数限竞房项目面临的主要难题，据中原地产统计数据显示，截至4月26日，累计入市的近50个限竞房项目中，整体去化率不足4成。去化率超过50%的项目只有17个，其中有11个位于五环内。

　　在这种情况下，想要实现快速去化，开发商从营销、赠送面积、打折、降价等不同角度进行促销。一些对资金有需求的开发商通过大幅度降价来实现去化，也有部分开发商开始停止销售，进行锁盘处理。

　　北京一位房地产项目营销负责人认为，去化较慢的限竞房存在两个主要的短板，一个是售价相对较高，一个是周边公共配套缺失。“补齐一个，销售应该不是问题，要么价格低，要么配套好，一个都不占的话，卖的不好也在情理之中。”

　　七成项目去化不足50%

　　从2018年6月份第一个限竞房项目开盘以来，至今入市的限竞房项目超过50个，在94个限竞房地块中占比超过一半。但是，除了少数项目实现快速去化外，多数去化速度较慢，尤其是平谷、房山等偏远地区。

　　房山旭辉城便是去化较慢的项目之一，旭辉城在2018年6月10日获得预售证，成为北京第一个拿到预售证的限竞房项目，根据限价要求，该项目均价不得超过38994.4元/平方米，最高售价不得超过40944元/平方米，预售批准套数为754套。

　　据中原地产数据显示，截止4月26日，旭辉城累计成交套数为96套，去化率为12.73%，成交均价为34963元/平方米，低于销售均价4000元/平方米。

　　由于预售证已经过期、项目还没有进入现房销售阶段，目前旭辉城项目销售基本处于停滞状态。据一位销售人员透露，下一期等行情好转后再开盘。

　　在北京限竞房项目中，旭辉城的遭遇并非孤例。位于平谷区的峻秀家园项目，2018年7月份有640套商品住宅拿到预售证。北京市住建委信息显示，截止5月8日网签数量仅为9套，去化率不到2%。

　　号称距离地铁只有800米远的万和颐璟雅苑项目，2018年8月底拿到预售证的411套房，至今仅仅卖出了60套，8个月的去化率不到15%。

　　大兴瀛海也是限竞房项目聚集的主要区域之一，地铁八号线2期已经开通，但销售量并不没有因此获得相应体现。以熙悦林语项目为例，从2018年6月10日起陆续获得4张预售证获批615套房，目前网签率不到30%。

　　此外，位于亦庄的和悦华锦项目2018年10月份获得预售证，累计获批1060套，截止目前网签量仅为157套；另一个位于顺义中央别墅区的观承文园项目，2018年10月获批417套，7个月仅销售了43套。

　　中原地产数据显示，北京50多个获取预售许可证的限竞房项目中，去化率超过一半的有17个项目，其中有11个项目位于五环内。也就是说，有近三分之二的限竞房项目去化率不到一半。

　　2018年下半年开盘的54个限竞房项目中，有11个项目去化率不足10%，其中多数位于平谷、青龙湖、孙河、五里坨等偏远地区，这些限竞房项目较为聚集的区域，截止目前，去化率普遍较差。

　　性价比

　　5月4日，位于北七家的未来金茂府项目开始排号，意向购房者只需要在售楼处冻结10万元作为意向金，在正式开盘后可以获得优先选房的资格。虽然距离获取预售证和开盘仍然没有明确的时间表，但在当天官方号称到访客户达到千人。

　　张波是众多看房客中的一员，按照正常顺序，张波应该先听销售人员介绍完项目后再进行排号。不过，由于排号的队伍越来越长，“我们来了一看，直接就排队了，人销售还没给介绍楼盘呢。”

　　张波买房的目标较为明确，就是为了给孩子上学，“听说这个项目有个北师大附中了，就过来看了。”张波的孩子刚满4岁，从孩子两岁的时候，他就开始在北京各个区域物色买房，“长安街以北的新房、二手房，基本看遍了。”