民间大神的购房法则(3)

　　城市建设者在新建城市时一般都会做详细的规划文件，而你所要做的就是找到近期的控规图（一般地方规划局都有公开文件），寻找到具有红色和黄色标识的地段。

（图为北京通州区运河地段）

（红色区域房价明显高于其他区域）

　　红色代表的是产业，黄色代表的住宅，两地的比例决定了这个地段的未来。其中红色地块代表产业用地，未来这个地方会建设大量的商业性办公写字楼，可以提供大量的工作岗位，而此地的工作人群倾向于就近购房或者租房居住，这里的租金和房价也都有了很高的保障。

　　如果此区域完全是黄色的地块，说明全部是住宅。

　　由供需原理，住宅多的地方投资属性不会很高。这种例子随处可见，例如百度搬到西二旗把西北旺地块的房价翻了三番，阿里巴巴去了望京，周边房价顿时上涨到8万/平米，然而，拥有大规模住宅区的天通苑的房价的涨速一直处于全市最慢。

　　产业决定价值。

　　其次是亮灯率法，这个不用多说。如果你要买一个地方的新盘，一定要观察周边楼盘的晚上6-8点之间的亮灯率。以此来估算此地的入住率，房屋供给情况。如果多个楼盘亮灯率不足60，说明此地的房产价值是泡沫值，大可以等房价回落后再买房。

　　如果亮灯率不足20%，说明这个地方「鬼城」无疑。鬼城我见过很多，当年去鄂尔多斯（楼盘）康巴什新区，夜晚亮灯率不足5%，房价没撑半年就腰折了。

　　热力图法

　　热力图，就是所谓的人口密集度统计图。这个方法非常好用，可以让你知道哪里人多哪里人少。而人口的密集度也在一定程度上反映了当地的房产价值。

　　这里我们用到一款软件-百度地图。（打开百度地图，点击「图层」-「热力图」，你就可以看到你所在城市的人口分布情况。）

　　例如我最近写的石家庄（楼盘）。市中心，市西即将崛起的商务CBD，东南的价值高地裕华区，未来的投资潜力新区正定，均是红色的人口聚集地。

郑州向东的发展趋势一眼明了

（郑州热力图）

　　重庆（楼盘）和武汉（楼盘）的多核心发展趋势

（重庆热力图）

（武汉热力图）

　　人口是最有效的价值增长力，大家还可以从软件上把地图放大，详细到楼盘地段之间的对比。

　　5

　　总结

　　以上这些方法简单好用，但也需要经常性地统计跟进。将行情趋势、标的物的地段价值了熟于心，这是一个成熟购房者的必备素质。

　　我们都知道，2018年房地产周期的结束，也意味着「蒙着眼买房就能赚钱」的日子走到了尽头。接下来是理性市场时代，购房投资的门槛会随着需求不断减弱而越来越高。同时意味着，大部分以炒房为目的的购房者会转换角色，成为庄家宰割的韭菜。

　　而这时候购房决策显得弥足珍贵。它是一门科学和技术，不仅需要大量的信息支撑，还需要独到的判断力。而这背后，就是每日不厌其烦地观察和一步一步的用脚步丈量土地。

　　我见过太多的人，买菜的时候分厘必争，而买房被坑数十万后哑口无言，也见过太多的购房者听信大众买在高点，在高额房贷边缘痛苦挣扎。毕竟这是一项负债几十万，总额百万等级的重大投资，影响着你未来几年到几十年的生活，甚至是一个财富阶层的跃迁。

　　那么，从现在开始，请认真对待。

（责任编辑：常丹丹 HO016）