民间大神的购房法则(2)

　　第二个是中介的「微信步数」，这是很好用的实体样本，因为身体永远不会骗人。如果你在研究一个城市的楼市行情，一定要多翻看此地中介的微信步数，然后把信息统计下来。

　　如果步数多，说明走得远，看房的人多，楼市火热；如果步数少，就是走的少，看房的人少，楼市萧条。

　　中介一般在节假日走的步数最多，周一的步数最少。日常平均工作步数在5000-8000左右。如果行情好的话，会在1万步以上，在2017年北京（楼盘）行情最巅峰的时候，朋友圈的几个中介的步数甚至平均达到2万多步。如果长期位于5000红线以下，说明此阶段的楼市行情是非常萧条了。

　　大妈

　　0知识+跟风=韭菜，资产投资的反面教材

　　在中国，大妈是一个神奇的存在。她们大都享受退休后的闲适生活，热爱色彩斑斓的丝巾，每天于广场之上翩翩起舞，时不时三五成伴全国海外跟团旅游。而且，很多人财富等级较高，热衷于黄金、房地产、股市、P2P、甚至比特币市场皆有她们活跃的身影。

　　然而对钱生钱之道深度迷恋，再加上缺乏专业知识、容易跟风的属性特征，所以中国大妈成了最容易被割韭菜的群体。记得当年中国比特币炒的最热的时候，各种比特币大会上经常流出红丝巾大妈的剪刀手自拍照，就知道比特币的泡沫经济即将崩溃。

　　所以我每到一个城市，傍晚都会去高档住宅楼附近的广场「考察」。听她们在讲什么话题，是否带有楼市，房价的字眼。也会主动去询问，她们的持房数，对最近本地房价的看法。如果她们讨论的都是关于房子的事情，那你就要当心了，这个楼市的泡沫指数可能已经上升到了警戒线。

　　开发商

　　开发商对于楼市行情的判断有一套自己的测算方法，而且会上升到最高战略层次。因为不符行情的拿地会威胁资金链的安全，踏错节奏也可能被周期吞噬。

　　所以，如果你所在的城市突然「地王」频现，那么就要开始警戒了，下一波行情大概率即将入场；反之，如果土地持续流拍则说明市场萧条，这时要小心为上。

　　当然关注的地王开发商，更要选择销售额排名在5-20之间的中间型开发商。因为像碧桂园、恒大这样的巨头，为了做大规模会用雄厚的资金熨平周期。而小型开发商一般没有独立测评机构，大都跟风于巨头。只有中型开发商的求生欲望最强烈，对周期的敏感性会更高。

　　关于楼市行情的判断我再说几句。

　　买房在某种意义上是一种投资游戏，行情曲线关系到你的购房成本，所以一定要「低进高出」把握时间节点。对于刚需来说，要反其道而行，行情越萧条说明你的购房时机越好，因为大家都不买，你去买，议价空间大，幸运的话还可以踩到房价的谷底；

　　而对于有「以房换房」需求的刚改族来说，好行情意味着你有更高的砝码撬动更高价的资产，旧房容易出手，给新房留有的机会也越多。如果你是一个投资高手，行情萧条出手，行情火热入手，轻轻松松省下几十万也是常理之事。

　　当然，所有在时间维度上的投资方案，一定要建立在一个「好地段」上。不然随着周期结束，被吹起来的房价会顿时腰斩到基本面，你辛辛苦苦等来的收益顷时化为乌有。

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　　地段

　　在地段寻找上，我也曾经给大家推荐过一些比较实用的方法，有土地控规法、亮灯法、热力图法。

　　土地控规法