民间大神的购房法则

文丨子木

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　　昨天收到一封来自河南的求助信。

　　这位信的作者是年过60的前辈，应该是已知关注我年龄最大的读者朋友。当初因为给孩子买房，在郑州（楼盘）和洛阳（楼盘）之间犹豫不决才找我做咨询。他很热情，基本每篇文章都会留言，然后附上一段长长的感想。

　　从去年，他开始喜欢研究楼市，但目前遇到的问题是，市场上很多专业的数据表格和走势曲线怎么都看不懂，有时候甚至花一天时间找一个表格，结果找到的数据还是错的。

　　这的确是个问题。

　　在房地产上，我一直本着「授人以渔」的原则做内容输出，但是没考虑过很大一部分读者并没有经济数据基础。而且更重要的是，很多都是三四五线城市的读者，不健全的楼市信息无法给予他们判断楼市行情的有效依据。

　　所以，子木今天特地整理了一些合适所有人，简单明了的民间买房实操方法，供大家参考学习。

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　　数据

　　首先，我们要明白一个道理，一切数据和方法都是为真相服务的，而这个真相就是「市场供需」。

　　作为一个聪明的购房者，你一定要明白你所在城市、区域，或者地段到底有多少房子，又有多少买房的人。房大于人，还是房少于人。当需求大于供给时，房子因稀缺而价值凸显，房价上涨，反之亦然。

　　那么用一切方法寻找市场供需，就是我们要做的事情。

　　第一个方法是学会分析基础数据。这是接近市场最简单高效的方法。我们在推论市场行情的时候，一般会参考两类数据。

　　1.成交

　　2.房价

　　其实大家都喜欢看房价走势，但它却是「行情延时」的表现。会看行情的人一般都是以成交为主。举个例子，老王所在的郑州1月份成交1万套，2月成交2万套，3月成交4万套，连续3个月以100%的速度增长，说明郑州楼市的行情正在加速反弹，房价蓄势待发。

　　但是要注意的是，成交量上涨并不意味着房价上涨，因为随着看房人数增加，业主信心越来越强，认为自己的房子可以卖个好价钱后，才会主动上调报价，集中的上调才会促使整个市场的房价上扬，这需要过程，也需要力度。

　　一般来讲，房价会在成交量连续上涨2-3月之后发生变化，而在此之前，「量升价平」时期，则是最好的购房时机。

　　除此之外还有一些数据很重要，例如新增房源量和带看量。新增房源量是这个月新挂牌的房源数量，用来表明此阶段有多少人愿意出售房产。而带看量也很直接得告诉大家，最近这个城市、这个地区有多少人有意愿买房。表达市场行情更为直观。

　　例如近期异常火爆的苏州（楼盘）市场，激增的带看量直接带飞了房价。（数据来源于贝壳，大家可以从贝壳二手房的“贝壳指数”自行获取）

（苏州带看量走势图）

（苏州调涨调降走势图）

　　当然这些数据是由一些房地产研究机构通过线下采集、线上大数据运算得出的。常人很难获取得到。而且绝大部分三四线城市数据样本小，甚至网签数据不公开，那么再厉害的机构都无法采集到有效信息。那这时候该怎么办？

　　这就用到了群体现象法。仔细观察楼市活跃群体的动态，分为三类，中介、大妈和开发商。

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　　行情

　　中介

　　如果你想买一套好房，你的微信朋友圈至少有20个房产中介。

　　「春江水暖鸭先知」这个道理大家都懂，因为每天和房子打交道的市场从业者肯定要比购房者获取信息的速度更快。但和中介成为朋友并不是让你去找他们买房，因为利益博弈下，大家都会为了最大化自己的利益而掩饰真相，很难如实还原市场情况。

　　这时候要观察他们日常的两个动作，一个是朋友圈的发文频率，另一个是他们微信的「运动步数」。

　　第一个很好理解。中介的朋友圈日常会更新一些优质房源，政策利好，以及房价唱涨的文章信息。但你仔细观察，会发现他们有一个很明显的发文频率。如果你的朋友圈每天被中介刷屏，意味着此阶段行情非常好，他们在抓机会努力营销自己。但如果你的朋友圈几乎看不到中介的文章信息，说明这段时间楼市惨淡，他们连发信息的动力都没有。

（图为每日一条，行情一般）