“数说”北京楼市2018年上半场 二手房市场触底反(3)

　　2017年以来，北京出台了一系列的调控政策，为高热的楼市泼了一盆冷水，特别是以“限房价、竞地价”方式出让土地，苛刻的出让条件、复杂的土地性质、较低的利润空间等都让开发商裹足不前，以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌依然火爆的局面几乎难以再现，取而代之的是低溢价率、频繁地流拍。

　　据中原地产研究中心数据统计，2018年上半年，北京成交地块平均溢价率只有14%，是最近几年的最低点。而高达7宗的流拍数量，也是2014年下半年以来最高点。

　　下半年走势尚不明朗

　　7月4日，位于顺义后沙峪和房山青龙湖的两宗限房价地块迎来现场竞拍，虽然未达到自持环节，但溢价率均超过40%，这为下半年的土地市场迎来崭新开局。

　　更重要的是，随着新一年的土地供应计划出炉，下半年北京土地供应将迎来爆发。根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市住宅用地计划供应1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷，与去年基本持平。

　　我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，今年北京的供地计划没有根本变化，但上半年的成交量远低于1000公顷的供应计划。因此，下半年将大幅供应，接下来的供应量、成交量会呈上升趋势。

　　“鉴于流拍土地增加，政府在土地供应的方式上有更多考虑，所以今年上半年的供应节奏有所放缓，同时还有相应的调整，比如年初流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块在5月重新挂牌，起始价从63.27亿元降到49.8亿元。”胡景辉说。

　　不过，即便降价13亿再次出让，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村用地依旧不温不火，最终被华润+电联联合体以49.8亿的底价摘得。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京土地流拍不仅仅是大部分地块较差，还有开发商融资渠道收紧、盈利空间有限等多种原因，预计下半年土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷，将继续出现土地集中流标的现象。

　　一手房8549套

　　成交不足万套跌至历史低值

　　在持续不断的调控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房价项目)，创历史新低。业内预计，下半年在“房住不炒”和推动住房供给侧改革的指导原则下，预期市场在稳价的同时，会加大保障性住房和共有产权房的供应，继续推动房地产业向健康良性发展。

　　商品住宅成交同比降幅超三成

　　自去年以来，新房整体呈现量减价稳的趋势。据中原地产研究中心的统计数据显示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再创历史新低，比去年下半年共计成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例较大。

　　另据中原地产研究中心分析认为，从今年上半年北京新建商品房住宅网签量来看，是从有完整数据的2005年开始，历史上首次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值。即使加上共有产权的2103套，也仅为1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。

　　对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，从2017年开始，在土地供应上出现了大量的限房价项目，它们因为具体销售办法一直未出台及未拿到预售证等原因迟迟未入市，导致一部分客群在今年上半年选择了观望，购房需求被抑制。“目前北京依然执行了较为严格的调控政策，特别是对签约的管控措施，从另一层面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

　　共有产权住房占比加大

　　值得注意的是，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。据我爱我家集团研究院统计，从上半年成交榜单楼盘所在区域分布看，顺义、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房，排名第一的顺义金隅大成金成雅苑包括自住和共有产权项目。从户型结构和面积段来看，上半年成交房型大多以两室为主。

　　我爱我家集团研究院院长胡景晖指出，从上半年共有产权房的供应及成交数据来看，预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应，新房成交量会有量升，价格在调控大环境下或是稳中有微升的趋势。

　　限房价项目或集中入市