“数说”北京楼市2018年上半场 二手房市场触底反(2)

　　根据克而瑞研究中心数据，2018上半年北京房企销售金额Top10的排名首次以流量销售和权益销售区分。按照统计口径，流量销售中涉及合作开发项目不做重复计算，以企业操盘口径为准，而在以往，合作项目多重复计算在各家房企中，注“水”较多。

　　众所周知，地价高企、限制诸多的北京，房企独自拿地与开发充满不确定性，为了分摊风险共享收益，从几年前开始，联合拿地、抱团取暖就成为房企拿地布局北京的主要手段。

　　纵观2018年上半年北京房企流量销售金额Top10榜单，万科以76.04亿元位居榜首，但中海地产却异军突起，从去年上半年位于top10开外，今年上半年以53.81亿元(企业提供67.3亿元)位列榜单第二，不过在2018年上半年北京房企权益销售金额Top10中，中海地产以53.68亿元夺冠。值得关注的是，根据中原地产统计，中海寰宇天下以38.5亿元夺得上半年北京单个项目销冠。

　　Top10中第二个变化是，据克而瑞分析师崔秀程分析，以流量销售榜单为例，第一、第二、第三名之间的差距非常明显，从第四名城建开始，房企依然保持着相对集中的态势，一直到第八名的金茂，彼此间的差距都不算太大。

　　第三个值得关注的现象是，2017年上半年排名Top10的房企分别是首开、万科、首创置业、龙湖、住总、保利、北京城建、融创中国、北科建等企业，但是2018年过半房企更替，华润置地、金隅股份、金茂、天恒置业、京投发展等上榜。

　　网签延迟影响业绩？

　　纵观2018年上半年房企在北京房地产市场的表现，有突出者，但是销售业绩普遍呈现下滑趋势。据克而瑞研究中心统计，2018年上半年，北京排名前十的房企流量销售金额共计326.64亿元，其中top3的门槛由去年的105亿元降至今年的36亿元，top10门槛由去年的48亿元降至今年的23亿元。

　　统计口径发生变化，使合作项目较多的部分房企流量销售额大幅下降。以2017年房企北京新增项目为例，首开所得15个项目全部为联合所得，而排名第二的保利，10个项目联合所得，紧随的龙湖、万科等房企也全部联合摘得项目。

　　按照“谁操盘、算谁的”的流量统计口径，万科参与的项目多为自己操盘，而首开股份多为战略投资，一个流量销售额第一，一个大幅下降，仅为29.55亿元。

　　不过，也有不少开发商反映，网签存在滞后性，项目的内部签约与住建委的网签数据差异较大，今年尤其严重。其中一位业内人士表示，今年北京新房项目预售审批仍然较为严格，主要体现在限价与网签限制。

　　据了解，上半年中国金茂在北京市场的网签数据虽然只有20多亿，但实际销售金额超130亿元，还有龙湖地产销售46.7亿元，网签数据也只有20多亿元。

　　今年，北京房企的日子并不好过，寄希望限房价项目的集中入市来推动业绩的上涨，但到上半年最后时刻“闸口”才微松，仅四个项目入市。而隐形的限价“红线”让以往部分高价拿地的项目迟迟难以入市。

　　一位开发商人士透露，“全国大型房企在北京市场的销售业绩完成非常艰难，时间过半，普遍完成率不到30%，个别完成50%，已是凤毛麟角。”

　　土地31宗

　　成交金额减半7宗地块流拍

　　总结2018年上半年的北京土地市场，离不开“流拍”二字。半年内流拍七宗地块，其中六宗为宅地，无论是流拍数量和频次都创下近几年来新高。在楼市深度调控和土地供应短缺之下，2018年上半年北京土地市场遭遇“寒冬”，仅成交了31宗地。开发商拿地愈发谨慎，高价地不再，疯抢现象几乎绝迹。

　　供应量、成交量双降

　　6月28日，在2018年上半年最后一场土地拍卖中，位于朝阳区的焦化厂保障房项目地块最终因无人报价而流拍，这似乎已经见怪不怪，上半年的土地市场注定以冷清收场。

　　根据我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年前6月，北京土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米，与2017年上半年65宗供应用地相比，土地供应数量减少73.85%，供应建设用地面积相应减少70%。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交数量减少36.73%；土地成交金额为751.34亿，环比减少58%，同比减少25.3%。无论是供应量还是成交量，都双双出现不同程度的下降。

　　如果说供应量减少是上半年北京土地成交下降的主因，那么调控重压之下开发商拿地预期生变则是北京土地市场倍显冷清的内因。

　　平均溢价率降至14%