二手房交易，先付款还是先过户？双方“过户当日付款”各执一词闹上法庭（2）

争议卖方先过户，还是买方先付款？

　　购房人王先生起诉认为，被告老张未按照协议约定办理过户并支付款项，存在违约。因此，王先生请求法院判令老张向其支付违约金11.2万元和延期办理过户的费用10万元。

　　面对王先生的起诉，被告老张答辩说，自己不存在违约行为。“这份补充协议是可撤销的协议！”老张说，该协议签订的背景是，2016年7月9日，双方就案涉房产签订了房地产买卖转让协议，其中第16条约定，双方去房管局过户或去厦门市公证处办理全权委托公证手续时，实际买受人或受让人由买方指定，王先生可以将该套房产过户至老张或者老张指定的任何第三人名下。为此，王先生到公证处办理全权委托公证，将出售出租在内权利委托给老张，但是，到了2016年10月8日，王先生违反协议，向公证处出具终止委托声明书，撤消了上述公证书。

　　老张还说，随后他将该套房产转售给第三人周女士。当时，王先生提出转售差价要全部归其所有，才配合过户。当时，王先生称老张若不签订补充协议，他将会将该房产出售他人或办理抵押贷款，因此，老张无奈之下，才签了补充协议。

　　老张还说，王先生的诉讼请求没有事实及法律依据。因为，王先生依据的补充协议是“双务合同”，“双务合同”是以王先生履行其过户的义务为前提，而后老张才有付款的义务。在政务中心履行其过户义务时，王先生坚持要求老张先付款才配合过户，此请求明显不符合补充协议的约定，因此系王先生违约，其无权主张赔偿。

判决根据交易习惯，先付款后过户

　　湖里法院审理认为，如果双方就“过户”与“过户当日付款”的先后顺序存在争议，根据日常交易习惯，一般是买卖双方在房产管理部门签订《存量房买卖合同》后，送件给房产管理部门前，买方就应支付合同约定的“当日”应付款，而后再将《存量房买卖合同》送交房产管理部门，即先付款后过户。老张要求王先生先办理过户且拿到房产证再支付11.2万元，没有合同依据且不符合日常交易习惯。

　　而且，庭审中，老张也表示“至今尚未找到适当的第三人作为买方”。因此，双方未能完成过户的原因在于老张，老张的行为应视为有意拖延过户及拖延付款，负有向王先生支付11.2万元的义务。

　　另外，双方还在《补充协议》中约定，王先生同意办理过户期限延长至2018年6月30日，老张同意再支付10万元。法院认为，该约定具有合同依据，法院应予以支持。

　　因此，湖里法院作出一审判决，认为根据上述《补充协议》，被告老张应向王先生支付21.2万元。

3 问二手房交易风险

　　1问：先过户还是先付款？

　　厦门大学法学院教授黄健雄：在二手房买卖过程中，到底是先付款还是先行办理过户，应当根据双方合同的约定来确定。虽然，合同约定了“过户当日付清房款”，但未明确该日过户和付款的先后履行顺序，合同双方都有履行抗辩权。

　　因此，在房屋买卖合同中关于房款支付和过户不仅要约定具体的履行时间和期限，还应当对两者之间的先后履行顺序予以明确，以免在实际交易过程中产生不必要的纠纷。

2问：信任危机怎么化解？

　　黄健雄：由于二手房交易时间较长，如果房子先过户给对方，万一贷款批不下来，房东将可能陷入巨大风险之中，这就需要解决买卖双方互不相识带来的信任难题。目前可以通过“资金监管”“先放贷，再过户”模式来解决双方的难题。①保障交易资金安全——首付款存进资金监管账户，只有交易成功，才会划转给房东。②“先放贷 再过户”的模式——贷款在房子过户之前就先行下放到资金监管账户，确保房东尾款无忧。③提前预知贷款额度——贷款先行发放，从而避免买方因贷款额度不足而导致的违约风险。④解决买卖双方的信任危机——买方不再担心付首付款了却无法顺利过户，卖方从此不再担心过户了却收不到尾款。存量房交易资金监管相当于二手房交易的“支付宝”。在房产过户未完成前，房款是被冻结的，只有过户成功后，资金才会划转给房东；如果交易失败，房产资金则会被原路返还给买方。

　　3问：买房如何防范风险？

　　黄健雄：购买二手房主要有五个注意事项：一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。第四，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。第五，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者权利。