限房价项目探房手册

　　限房价项目探房手册

　　如果说2018年半年39个项目入市让北京限房价项目市场直接跨入“红海”，那么2019年，这个市场将更加猛烈，除了限房价项目由于供应、产品同质导致竞争加剧外，来自以共有产权住房为主的保障房大军也虎视眈眈，与限房价项目争夺刚需客群，形成分庭抗礼之势。在众多限房价项目集中的区域，新京报选择七大热门片区，进行深度调研，更全面地呈现北京限房价项目市场。

　　年后新盘“开动”

　　新年的第一个工作周，位于北京西四环的世茂国风长安迎来现场开盘，购房者众多、选房现场爆棚，这给沉寂多时、去化一般的限房价项目市场带来一丝暖意。有业内人士表示，由于供应多、竞争压力大，今年的限房价项目将比去年跑得更快，元宵节前一些项目就开始蓄客、筹备开盘，特别是传统销售节点“金三银四”马上到来。

　　众所周知，不管是供应还是去化，北京限房价项目市场已经进入焦灼状态。中原地产研究中心2月19日发布的数据显示，截至目前，北京入市的限房价项目合计41个，共取得57期预售许可证，合计供应房源2.65万套，网签平均仅20%，整体看，实际销售的平均签约数量不足40%。

　　在供应层面，合硕机构首席分析师郭毅表示，已供应未成交叠加土地已出让未上市的限房价项目库存为748万平方米，“由库存去化周期来看，限房价项目在8个月销售周期中的签约总面积是73万平方米，按此推算，目前库存限房价项目的静态去化周期长达82个月。”

　　对开发商来说，更苦恼的是同一片区多个限房价项目林立、集中入市，受“70/90”政策影响，90平方米以下的产品同质化严重，形成激烈厮杀。据新京报记者探访发现，过半的限房价项目集中在5-6环之间，分布的热门区域主要有大兴的黄村、瀛海板块，亦庄经济开发区，房山良乡、青龙湖片区，朝阳孙河、昌平北七家、石景山五里坨等板块，少则聚集三四个、多则七八个项目。

　　遭遇“劲敌”，如何胜出？

　　2019年，对于限房价项目来说，除了来自自身市场源源不断的房源供应外，以共有产权住房为主的保障房大军将形成强大竞争。

　　据了解，2018年，北京共有产权住房的计划供应面积是200公顷，即5万套房源，全年实际供应150公顷左右，这些房源预计将在2019年形成真实的供应。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，2019年是保障性住房的供应“大年”， 限房价项目面临的压力可能比2018年更为多样化，将面临众多共有产权房入市对其形成的客源争夺。“如果说2018年是限房价项目成交的‘小年’，那么2019年，‘小年’趋势预计还将持续一年。”

　　对开发商来说，在过去的一年，虽然整体去化一般，但是仍有个别项目凭借快跑、稀缺资源等赢得市场。但是2019年，随着竞争进一步加剧，如何突围？知名媒体人韩乐表示，打时间差，抢占先机的策略，在2019年意义已不大。而去年，由于产品不够极致，定位类似，导致比较严重的同质化竞争，从而影响到销售去化。今年开始，开发商要从过去的降价、减配，到未来的稳价、增配上，逐步用真正的品质去打动消费者，这才是今年限房价项目的主流趋势。

　　本版采写/新京报记者 段文平 封面制图/王远征