楼市金九银十褪色“房闹”登场：燕郊二手房价格几近腰斩(9)

　　国家统计局数据显示，从2017年10月开始，房企自筹资金累计一直呈现同比增长态势，同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增长11.2%。

　　发债是房企自筹资金的重要途径，《中国经济周刊》今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题，数据显示，被监管层中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加，在2018年，资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。

　　那么，房企手中可供销售的住宅数量又怎样？

　　据国家统计局数据，截至8月底，商品房住宅待售面积2.64亿平方米，相较于2016年2月峰值4.66亿平方米，已经下降了43%。对比库存面积，和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月。

　　从房企角度看，库存量减少，一方面可以理解成积压的资金在减少，库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以理解为，依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小。在过去，如果要有新增资金使用，在银行贷款减少、自筹资金成本高的背景下，将手中现房降低利润率销售，加快资金回笼，是可选办法之一。

　　偿债压力大，房企债务迎集中兑付期

　　中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道，房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流枯竭和债务违约。

　　今年中报公布后，某公司负债下降，公司在半年报中强调其为利好，称“实现总负债水平和负债率大幅下降”。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

　　恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债20152016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　短期借款、长期借款和应付债券都属于有息负债，是需要支付利息的债务。业内通常会以有息负债占全部投入资本比例，来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时，意味着有息负债大于权益资本，债权人风险就比较大。

　　《中国经济周刊》统计，20家上市房企中，在2017年中期时，就有18家此指标高过50%；到2018年中期，除中国海外发展(0688.HK)外，19家公司此指标都超过50%，超过80%的就有4家，这意味着投入运营的资金里，超过80%都是要付息的，会直接导致利息成本高企。

　　房地产资产转让频现，房企要改行？

　　当宏观环境发生变化时，企业就要寻求各自的出路，而龙头房企往往成为市场风向标之一。

　　9月中旬，曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产(600048.SH)宣布更名“保利发展”，公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，今后将重点发展两翼功能。

　　除了调整企业发展战略，记者注意到，一些企业，特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

　　据北京产权交易所统计，18月，北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

　　例如，航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权；中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权；中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

　　成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称“仁里文化”)在北京产权交易所挂牌转让100%股权。华侨城集团公司是仁里文化的大股东，通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地，总成交价约2.02亿元，总用地面积约163亩。

　　天津津诚国有资本投资运营公司(下称“天津津诚”)是天津国资委出资设立的国有独资公司，持有天津房地产集团有限公司100%股权，现在正在天津产权交易所挂牌，进行增资扩股混合所有制改革，改革之后，天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权，新股东持股65%。天津房地产集团有限公司是天房发展(600322.SH)的大股东。天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业，如果新股东是民企，股权转让后，天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

　　有卖就有买，喊着“活下去”的万科，其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及合作协议》，合作开发。

　　新的市场环境下，房企新的洗牌可能刚刚开始。