利率并轨改革后个人房贷政策落地 护航差别化住

中国经济网编者按：8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成；在此之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。央行有关负责人称，定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

值得一提的是，此前，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士指出，此前商业银行有9.5折房贷或8折房贷，在新机制下，原本的“打折房贷利率”或将一去不返，未来LPR就是最低的下限。另外，央行还表示，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。机构认为，这对银行净息差是好事，缓解息差下行压力。

房贷利率定价基准即将换为LPR

8月25日，央行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；在此之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”，即在最近一个月相应期限的LPR利率基础上加点，而加点的“下限”则由两部分组成：一部分是央行规定的全国最低标准，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。另一部分为央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行有关负责人称，定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

央行副行长刘国强前不久就明确表示，利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本，对于房地产市场，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。

一股份行中层人士对媒体表示，对银行来说，小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定，受基准利率影响较少，银行一般会先确定贷款实际利率，然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此，即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准，但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。

按照新规，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

不过，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，而对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。

此外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

打折房贷利率或一去不返

在此前定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一。中原地产首席分析师张大伟指出，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说，政策不会导致利率上行。

张大伟表示，对于当下房地产贷款市场，首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39%以上，这从政策预期看，后续有降低的可能性。此外，如果说二套房贷款利率涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷过款的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。