养老社区：“银发经济”的理想与现实(2)

　　记者在位于扬州西郊捺山脚下的石柱山国际康养城看到，这座康养城宛如一个主打养老的大型综合社区，包括住宅项目、大型颐养中心、生态农场、恒德护理院等，而康养城由扬州恒丰养老产业有限公司投资建设，目前住宅项目销售均价已经“过万”。以恒德护理院为例，目前双人间收费是每月3000元，单人标准间每月4000元，按照老年人生活护理等级的不同可以个性化定制服务，收费从600至4500元不等。而在当地，还有捺山颐乐小镇、江扬天乐湖医养中心等项目，集聚上万人的康养小镇呼之欲出，似乎也成为特色小镇发展热潮中的一种特别模式。

　　除了养老社区，市场还出现了共有产权养老。2017年12月，北京市民政局正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。记者发现，恭和家园是北京的共有产权养老试点项目，其中购房者购买的是95%的产权，另外5%产权由开发商自己持有。除此之外，购房者每户每月还需要缴纳一定的服务费，包括物业费、管家费等费用。

　　如何平衡 社会效益与收益

　　养老产业也与土地拍卖、特色小镇、共有产权连上关系，外部的政策环境也在支持养老产业的发展，但依旧存在着许多风险，投资方需要考虑如何平衡社会效益和投资效益。有投资过养老社区的陈经理告诉记者，大部分民营养老社区亏损的原因在于入住率的不足，导致运营成本无法规模化管理。一般来说，养老社区的入住率必须在75%以上，才有实现盈利的可能。

　　“在中国，仅从养老社区的利润率来看平均在8%左右，纯服务的养老社区很难迅速盈利。不过，从宏观角度而言养老产业不应该是以盈利为第一位，社会性占据最主要地位。”一位资深医疗健康产业投资基金合伙人对记者表示。

　　以医疗健康投资为主的高特佳相关负责人表示，从行业内来说只要涉及医疗健康投资的机构，都会对养老行业做研究，目前来看主要关注两个方向：中高收入人群的养老需求以及医养结合的机会，尤其是开创针对老年人的产品和服务模式，比如一些特定的产品包括多功能浴池、智能马桶以及行动能力差的辅助养老设备等，这些设备的针对性强，需求量大，利润空间也比较高。此外，智能养老的产品也是关注的重点。

　　说起养老社区，还是不得不提到开发商。如今，住宅市场的增长天花板让房企愈发坚定多元化布局。房企也正逐渐转型城市配套服务商，“银发经济”促使房企将养老视为多元化业务中的重要一环。据不完全统计，全国已有近80家地产商进军养老地产领域，万科、龙湖、招商蛇口等众多龙头房企踊跃入场。

　　对于房企如何吃上“银发经济”这块蛋糕，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，开发商应继续在社区建设中搭建半独立半混居的服务。“比如一个小区有10栋楼，这个时候可以单纯设计一栋有较好的老年服务设施，而老年人平时社区生活也可以接触其他年龄的人群。另外，也需要强调老年文化建设，不断创新服务，这都是开发商需要做的事。(记者 吴家明 李明珠)