＂造车者＂恒大:地产与汽车的现金流平衡术(2)

5月24日，深交所披露文件显示，恒大发行了110亿元的公司债券，又于6月在上交所通过发行200亿元的公司债券；截至今年4月，还发行了共计56亿美元债，约合人民币384.9亿元。平均利率约8.6%。

另外，恒大在多个信托机构建立信托项目。包括但不限于中信信托、山东国际信托、中航信托、爱建信托、大业信托等。

标普认为，恒大频繁发债将妨碍其降低杠杆率的努力。

由此，重组深深房回A、降低杠杆率显得尤为重要。据当初战略投资协议，恒大如果在2020年1月31日之前没有成功重组上市，就得赎回近700亿元的股权。

如今距离承诺的节点，只剩下5个月的的时间。

在被问及回A进展时，夏海钧表示乐观，“目前进展顺利”。

同一日，作为战投之一，深圳控股副总裁董方及首席运营官朱国强表示，恒大重组深深房，目前从政策上不存在任何重大因素阻碍重组，恒大和深深房一直在与中国证监会保持密切沟通。

不拿地与“现金为王”

大手笔投资新能源汽车的同时，许家印也在其他投资上收了手。在3月份的业绩会上，他透露，新能源汽车是恒大投资的最后一个大产业，未来5年不会再投其他大产业。

像万科一样，恒大也在回归“基本盘”，加快销售回笼现金，以保持主业和新业务的现金流平衡。

上半年，恒大净负债率微降，在手现金余额2880亿，覆盖短期债务在1倍以上。夏海钧表示，行业调整周期内，要“现金为王”。

恒大的土地储备已经达到了一个惊人的量级。据中报数据，截至2019年6月30日，集团总土地储备项目864个，总规划建筑面积3.19亿平方米，平均楼面地价仅1639元/平米，还有未纳入土地储备的旧改等项目的建面高达7012万平米。

2019年上半年，恒大共计购得土地储备79幅，新购土地储备建筑面积4，449万平方米。夏海钧透露，恒大上半年新增的项目中，40%是通过并购而来。

“恒大已经是中国开发商中土地储备量最大的，这是一笔巨大的财富。”夏海钧说，合计可提供约5万亿的可售货值。

这些巨量、低廉的土地储备，将持续为恒大提供现金流、收入和利润。这也是支撑恒大去进行新业务扩张的底气。

未来似乎也属于这些巨头们。“中国房地产市场‘大饼’已定，大概在15万亿左右。未来的市场空间，不是由房地产增量市场不断的扩张带来，而是中小企业的消亡，大企业的扩张带来。”夏海钧表示。

2006年，中国前十大的地产商大约占了4.7%的市场份额，到2018年年底，前十大的地产商占到了26%，这其中，前三大巨头占了12.6%，而夏海钧认为，今年的集中度还在继续上升，或将到15％-16%。

五年以后，中国前十大的地产商大概会占到销售额的40%；前三大的地产商，大概要占到20%左右，即3万亿元。

到了那时，中国的龙头企业要想在前三甲排名中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。

目前6000亿销售额的恒大，雄心勃勃要拿下万亿市场。

未来还在远处。面对当下复杂的融资和市场环境，恒大和融创却都提出了不拿地。“我们将逐步减少在拿地方面的投入。”夏海钧说，恒大不会去拿地王，不会推高地价，而将以并购和旧改持续获得资源。