"成片开发征地"官方标准将定 房地产供地来源或遭挤压(2)

在土地管理法修正案草案一审期间，全国人大常委会委员高友东曾表示，将第45条第5项，“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地的”修改为“为实施由国务院或省级人大批准的开发区建设需要的”。“在基于成片开发需要的土地征收过程中，公共利益认定标准应当设置为实施由国务院或省级人大批准的开发区建设需要的建设项目。在土地成片开发领域，只有基于国务院和省级人大批准的开发区建设需要，市县级政府才可以行使这种特殊的土地征收权。”

一般而言，开发区以产业建设为主，虽然可能会配套建设部分租赁房源或者共有产权住房，但以商品房为主的房地产开发并非开发区建设的主流。

另有全国人大常委会委员指出，征地情形中的“成片开发建设”，一般指的就是房地产的开发，还有就像集餐饮、购物、娱乐为一体的这种成片开发，很难说是公益性的。

按照我国《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

换言之，当前房地产开发必须要在国有土地上进行，而国有土地的来源一是存量，二是通过征收农用地而来的新增国有土地。如果未来不能通过征地来为房地产开发提供新增建设用地供应，那以后只能寄望于各城市中存量的国有土地了。这显然会对房地产开发用地的供应造成很大影响。

除了征地制度改革外，新土地管理法还有一个亮点，就是集体经营性建设用地入市，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经2/3以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，这对下一步的土地供应格局会有什么样的影响？如果房地产开发不能像过往那样通过征地来获取土地资源，集体经营性建设用地能否补上这个缺口？短期来看，这种可能性不大。

全国人大常委会法工委经济法室副主任杨合庆8月26日表示，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，必须要经过依法登记，每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权，土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙对第一财经表示，集体经营性建设用地入市，目前对于房地产市场还不会产生非常大的影响。新法明确规定允许集体经营性建设用地入市，但并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地只占了10％左右；这些土地入市之后有明确的用途管制，只能用于工业、商业等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等，但不会对商品房造成很大冲击。

不过，岳蒙蒙也认为，集体经营性建设用地的入市为部分房企创造了加速扩张的机会，尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定，集体经营性建设用地只能用于经营性用途，有利于这些企业低成本拿地，打造商业、产业、办公、居住等全产业链资源，形成规模效应。

北京在建规模最大集体租赁房项目预计9月完成土