三幅地超过区域最高价224亿 深圳楼市溅起浪花(2)

　　据21世纪经济报道记者统计，本次土拍可提供约70万平方米的住宅；其中，人才房配建面积占比由初始的13.55%增至22.99%，净增65100平方米至252040平方米。

　　下半年，按照深圳市政府的部署，还将分批供应住宅用地，稳定市场预期。业内预计，类似于此次大规模的土拍还会出现。

　　供应之外，一向被认为财政充裕的深圳，在中美贸易战等新形势和环境下，面临的财政压力加大，比以往更加审慎地考量财政收支，也是本轮大规模推地的动力。

　　宋丁指出，之所以赶在六月底快结束的时候推出大量土地，就和深圳目前经济发展形势严峻、财政未雨绸缪有关。

　　年初，深圳财政局局长汤暑葵公开表示，政府2019年要“带头过紧日子”，压减三公、会议费支出等；今年以来，深圳已叫停了40多亿的“鲜花谷”、30多亿的深南大道改造等项目。

　　虽然多年来深圳并不像很多城市那样依赖“土地财政”，但卖地带来的财政收入增加是显而易见的。本次拍地后，一共带来了223.84亿的财政收入，占深圳市今年本级财政支出计划的逾10%。

　　预期改变？

　　内外环境的变化推动了深圳市政府的推地之举，而最高兴的莫过于开发商了，不管拿地还是没拿到的，似乎都是受益者。

　　本次土拍出现了两个新高位。以龙华为例，龙光拿下的楼面地价为6.7万元/平方米，业内戏称，龙华金茂地王要“解套了”。

　　2016年，电建金茂联合体以楼面价5.68万元/平方米竞得龙华商住用地，刷新区域单价纪录；但拿地近两年，金茂府迟迟开不了盘。

　　按楼面价算，龙光新地王比金茂高出1万元/平方米，给金茂府的定价带来极大的信心。

　　据记者了解，目前金茂府样板房还没有开放，价格也没有确定，预计八月推出。

　　而越秀拿下的宝安尖岗山宗地，可售楼面价约6.3万元/平方米。与此前的地王泰禾院子仅一街之隔。

　　2015年12月，泰禾以57亿元夺得尖岗山两块居住用地。其中一宗楼面价约5.13万元/平方米，另一宗楼面价约7.99万元/平方米，刷新全国单价土地记录。

　　三年多过去了，泰禾一直未能开盘。目前一宗地正在建设中，营销中心待完善，另一块地则处于荒置状态。本次土拍后，泰禾似乎迎来了转机。

　　“按照以往的经验，凡是土地拍卖价格高的地方，周边的项目价格都很坚挺，甚至上扬。”宋丁认为，新拍土地价格对周边房价有明显的支撑作用。

　　谨慎者正在变得更多。深圳一位大型开发商高管指出，地价到房价的传导效应，已不像楼市上升期那么明显。过去高价拿地企业是否能解套，要看市场对于房价的接受度，而非看土地成本。在目前的市场环境下，光明房价4万多、龙华6-7万，在售的老地王也不敢大幅提价。

　　而对于新拍下的房企来说，在配建那么多人才房的条件下，拿地的开发商恐怕也没想怎么赚钱，有多少利润，“竞拍中间为什么那么多人停手，就是账算不过来，”这位高管透露。

　　吴睿更提醒，开发商需认识到限价政策依然存在，高价拍地后政府限价，依然有解不了套的风险。

　　不过，整体而言，本次拍出的地价对深圳楼市的心理影响仍然很大。宋丁指出，部分地块楼面价基本上接近周边的房价，“面粉贵过面包”又出现了，这会对市场、对开发商的心理有很大影响。

　　拍地前，龙华房价三年未涨甚至阴跌，二手房长期徘徊在6万多／平方米；光明是这两年才火起来的新片区，房价基本在4万左右／平方米。

　　高价土地价格给了房价上涨预期，“即使因为限价涨不了，房价下跌的通道也被彻底堵死”，甚至有业内观点认为，龙华、光明房价或就此被改写。

　　21世纪经济报道记者注意到，拍地后，深圳有极少数新盘立刻表示要重新定价，地块周边的一些二手房业主，也跑到中介门店更改挂牌价。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，在当前的市场环境下，业主并没有太大的定价权和话语权，“高价地块周边的新房开发商、二手业主，信心当然会变强，但光自己有信心是不足够的，要买家也有信心才行”。

　　何倩茹称，暂时没有看到二手房大幅涨价的现象。

　　对于新拿的地块，中原地产首席分析师张大伟认为，部分房企在豪赌限价政策放宽，心态过于乐观。按照这些土地的拿地价格，在当前限价政策下，这些房企很难盈利，入市压力非常大。

（责任编辑：常丹丹 HO016）