旅游景区开发生意应该怎么做？

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　　旅游景区开发，典型的“坐地收钱”的商业模式，即把旅游资源围起来收门票，虽然没有任何技术含量，但这门生意，有几个问题非常值得探讨。

　　1、投资回报；

　　2、经济效益的外溢。旅游景区具有显著的正外部效应。旅游资源带来了人流和消费的同时，一定程度上也肥了“景区的邻居”。如何承接旅游资源所带来的经济效益，避免“为别人做嫁衣”，是旅游景区开发需要研究的第二个问题。

　　下面通过分析上市公司的财报信息，进一步探讨“旅游景区”这门生意。

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　　1.1 投资收益

　　旅游景区开发，需要投入大量的基础设施建设和固定资产。旅游景区的上市公司在A股有13家，新三板有27家。这40家固定资产原值合计253.4亿元，加上土地使用权、资源租赁权或特许经营权在内的无形资产账面原值为55.2亿元，两项合计308.6亿元。

　　原始投资额大的生意，则不得不考虑资金的机会成本。

　　近几年来，我国的GDP增速维持在6.5%左右，而旅游业总收入的增速更是达两位数。此外，我们将这308.6亿元如果不是用来投资建设景区，而是长期存放银行，也有3.5%的收益，而这个收益几乎无风险的，就是资金的机会成本。

　　因此可以理解为：308.6亿元的投资收益如果达到6.5%，就算是跑赢了社会财富平均增值的速度；如果达到10%以上，才算是赶上了旅游业投资收益的普遍水平。即，308.6×10%=30.86亿元，才算是可以接受的。

　　实际收益情况是什么样子呢？

　　2018年，上述40家旅游景区相关企业合计实现营收137.2亿元，净利润29.8亿元，净利润率达21.72%。净利润水平相当高，但与30.86亿元的最低收益要求仍有差距。

　　而净利润率与投资收益率是两个不同的概念。

　　净利润是会计利润，包括了固定资产、无形资产的折旧与摊销。而“折旧与摊销”并不是一项实际发生的成本，可以认为，投资收益等于“折旧与摊销”额加上净利润。

　　2018年，上述40家企业折旧与摊销合计15.8亿元，加上29.8亿元净利润，实际投资收益是45.6亿元，收益率14.8%，超过了旅游业总收入的增速。但是，这个数据是不够全面的，因为旅游行业涉及到一项重要的指标：资本性支出。

　　什么是资本性支出？

　　企业为了维持或扩大经营规模，进行必要的固定资产增加、更新、改造等支出以及无形资产、其他营业性资产的再投入。

　　可以看到，2018年40家企业的资本性支出合计为29.3亿元，占45.6亿元投资收益的64.3%。扣除资本性支出后，剩余可支配收益是16.3亿元，可支配收益率约5.3%，并不算高。

　　总体说来，旅游景区的投资回报并没有想象中那么丰厚。从上市公司的情况来看，旅游景区生意确实很挣钱，但由于资本性支出的存在，景区的投资收益大部分都转化成为了资产，可支配的投资收益比例并不高。

　　1.2 财务模型

　　以固定资产类为主的资产结构及资产周转率指标数值低，表明旅游景区是典型的重资产生意。反映在财务上，则是旅游景区固定成本大、变动成本小的特点。

　　对比井冈山、黄山景区可以发现，与景区内部运营密切相关的观光索道、景区客运、景区配套综合服务等三项业务的营业成本随游客量的波动确实很小。

　　通过上面的分析，我们可以得到一个有关旅游景区开发的基本财务模型。

　　如上图所示，A点所对应的游客量是旅游景区的生死存亡点，在这一点之下营业收入无法覆盖债务成本，企业面临信用破产风险。B点是投资收益零点，在这一点之上，企业才有闲余资金，用于资本性支出及广告宣传等。C点是会计盈亏平衡点，在这一点之上，企业才有会计利润。D点是营收滞涨点，在CD之间，随着游客尝鲜退潮，景区不得不提升折扣吸引游客，导致营收滞涨。E点是景区游客的容量上限点，处于在DE之间的景区通常是供不应求的热门景区，其游客量接近饱和，因此可以通过提高门票价格、减少折扣等，增加营收。