中原地产：广州新房供应大增3成 二手房成交连涨

　　5月整体市场基本面向好，需求稳步释出，成交回暖迹象逐现。5月中下旬，新房市场供应更是出现井喷式增长，二手成交则连续4个月保持上扬态势；此外，广州公寓市场的低总价房源跑量迅速。

　　二手住宅

　　积压需求释出，成交连续4月上扬    2020年5月(1-26日)广州市二手中介网签量为3691宗，较4月同期(3594宗)环比上涨2.7%。

　　从周度网签情况来看，除首周受假期及新房分流的影响外，其余各周周度成交量基本维持在1100套以上的水平，二手市场整体成交表现平稳向好。

　　小研君认为，近段时间二手成交持续升温主要有两方面原因：一方面，疫情影响逐步淡化，积压需求释出，不少处于观望态度的客户开始陆续入市。据监测，5月新增购房客数量、带看量均环比4月上涨3成以上；另一方面，市场基本面向好，无论是信贷环境还是政策调控都有所放松。加上前段时间土地出让市场相对火热，从而刺激购房客入市热情的升温。

　　价格方面，本月二手住宅成交均价为25034元/㎡，环比上涨5.2%。主要原因在于本月中心区成交活跃，占比上涨，从而结构性拉高网签均价。    花都成交再踞榜首，南沙受新房分流严重

　　从各区成交情况来看，天河、海珠、花都成交相对活跃，本月分别成交399宗、456宗、682宗，环比分别上涨15.3%、7.5%、9.8%。其中，花都区网签占比更是上涨至18.6%，排名稳居各区榜首。

　　另外，需要指出的是，本月南沙、增城、番禺三区新房供应积极，多盘出现加推、开盘动作。加上促销力度大，促使分流不少二手市场客户。本月三区分别成交64宗、323宗、510宗，环比分别下降37.9%、11.3%、3.0%。    海珠多板块需求旺，萝岗成交保持

　　本月，海珠区多板块需求活跃，如海珠西板块、淘金板块、江南大道南板块、广州大道南板块等，其成交均价分别为38905元/㎡、60657元/㎡、42740元/㎡、39200元/㎡。

　　另外，需要指出的是，萝岗板块大社区房源持续活跃，成交稳居前二位置。其本月成交均价为34497元/㎡。    一手住宅

　　热度持续，月底现冲高趋势

　　    

　　    

　　根据监控显示，5月广州新房网签6432宗，环比上月微降2%。网签面积69.84万㎡，环比上月微降4%。

　　从周度网签结构看，五月上半月网签平稳，其中第二周(即五一假期后5.4-5.9日)受节后热度回调影响而相对平淡。但自第三周起，市场再度蓄势，特别随着下半月新增供应大幅井喷，促使成交持续两周上升，单周成交量分别列2020年周度top3、2水平，整体看市场在月底热度回升。

　　供求情况：涨跌分化 越秀黄埔热度提升

　　从成交结构看，本月全市5区成交环比上升，6区下降。

　　其中越秀表现最为亮眼，5月录得网签98宗，环比升133%，主要得益于粤海拾桂府，单盘贡献区域41%的成交量。此外，黄埔、南沙本月市场热度有所提升。黄埔录得988宗成交，环比升23%，占全市总成交量的15%，成交占比环比上月净增3.2个百分点，为全市最大增幅。主力贡献盘为万科幸福誉和实地常春藤，两盘贡献区域46%的成交量，其中万科幸福誉本月录得325宗成交，为全市热销盘top1。

　　在6个下跌的区域中，白云跌幅最大，本月录得104宗成交，环比下跌32%。白云区本月除保利阅云台录得22宗成交外，其它项目成交均不足10套。

　　供应方面，本月增城、番禺、黄埔为主力供应区域，分别新增2276、1876、1703宗新批入市。其中增城中新的时代倾城一次新批927宗住宅入市。番禺的珠江铂世湾新批732宗住宅入市，并于5月23日开盘推出F1、F2栋296套单位，去化75%，引燃市场热度。    库存状况：供应井喷致库存量回升

　　本月全市库存量787.64万㎡，去化周期14.3月，库存环比上月有所扩大，主要是受新批供应井喷影响，房企积极备货备战5月底及6月初市场。        

　　    

　　商业市场

　　低总价公寓跑量迅速，写字楼大买家再出手5月份广州商业市场表现活跃，各分市场成交量均录得正向增长。

　　其中，商铺市场本月新增供应主要来自外围区的住宅项目，全市合计供应176套1.49万㎡，供应量较上月高位下跌87%。成交止跌回升，环比上涨30%，为294套3.11万㎡。    本月写字楼市场打破低迷局面，供求量均录得大幅度上涨，环比涨幅分别为317%、174%。全市释放30套1.07万㎡的新货，新增供应均来自番禺区金山谷创意产业园。全市共成交217套3.05万㎡，以若干项目的批量交易为主。

　　公寓市场供应持续走低，入市268套1.61万㎡，环比下跌23%。而成交量录得34%的环比涨幅，全市共成交1343套8.29万㎡，超过1月份的成交量8.10万㎡，成为今年内最高峰值。

　　各分市场详细分析如下：

　　商铺&写字楼市场    商铺市场方面，黄埔、南沙两区成交遥遥领先，合计贡献了6成的成交量。

　　本月黄埔区金博商务中心、广州绿地城各录得0.53万㎡、0.13万㎡的批量底商交易，分别来自两个项目的C5栋、T5-T6栋。另外，碧桂园星悦台、敏捷广场表现活跃，各成交0.23万㎡、0.22万㎡的底商。

　　而南沙区中国铁建环球中心也录得批量底商交易，共0.28万㎡，目前项目在售现铺毛坯均价约3-6万元/㎡。该区越秀东坡本月也有不俗表现，成交38套0.19万㎡的社区商铺。

　　成交增长幅度最大的为番禺区，环比增长6倍，贡献主要来自区域旧盘奥园养生广场，录得一套2924㎡的大面积底商交易。

　　此外，增城区成交占全市的17%，主要为若干住宅项目的散售。    本月写字楼市场约7成交易来自黄埔区，该区金博商务中心C5栋4-6层，B1栋12-25层写字楼批量网签，共计163套2.10万㎡，此批量网签属内部交易。

　　其次，番禺区成交量占比17%。该区金山谷创意产业园成交一栋小独栋写字楼，共0.25万㎡，目前产品公开售价约2.5万元/㎡，此栋物业交易额估算约6100万元。另外，市桥板块的碧桂园·铂耀中心成交0.19万㎡，交易包含一整层甲级写字楼。

　　而花都、南沙区录得少量写字楼成交，中心区交易来自金融城板块，金融城绿地中心、汇金中心各成交0.12万㎡、0.07万㎡的尾货。    公寓市场

　　    

　　本月公寓市场仅白云区新盘花生汇入市268套50-104㎡的LOFT公寓。

　　本月外围区公寓成交占比维持在8成左右，但除了黄埔区录得正向增长外，其余三个主力区域成交放缓，环比下跌1-3成。

　　中心区公寓市场降温，仅天河区录得小幅上涨，成交过百套。

　　而增城从化两区公寓成交较上月低位回升，合计成交104套。    本月黄埔开发区板块的佳兆业未来城以242套的销量登顶，项目主推80-101㎡的明火公寓，带装修售价约1.7万元/㎡。

　　排行第二的为同一板块的越秀万力·星悦峯，项目凭借明火双钥匙公寓的优势，跑量157套，带装修售价约2.1-2.3万元/㎡。

　　以上两个项目在售公寓总价均为“1”字头，约140万元/套，关注度高，跑量迅速。

　　其次，番禺区金山谷创意产业园成交111套，合景天峻、南沙珠江湾、敏捷尚品国际等活跃项目持续跑量，均录得两位数以上的公寓成交。

　　中心区仅天河远洋天骄上榜，该项目4月底加推55-105㎡的SOHO公寓，本月新品持续销售39套。    本月剔除个别内部网签交易后，商业市场成交仍然可观，低总价公寓跑量迅速，也有写字楼大买家持续出手。6月为开发商年中冲业绩的关键节点，预期市场仍会推出部分“高性价比”项目吸客，预期成交将保持活跃。

　　注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。