年后预约交割递件的二手房交易如何处理?可双(2)
杨金娜律师表示,对于悔约的买家,根据《合同法》第八条规定,当事人应当按照约定履行义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。对于这类买家,买卖合同上的违约条款可以制约。在二手房买卖合同中,违约责任一般表述:乙方逾期支付楼价款、逾期办理过户或者未能按时履行本合同约定的其他义务,每逾期一天,须按该物业成交价的千分之一向甲方支付违约金;逾期超过30天,甲方有权解除合同,乙方如果已经收楼则应立即返还房屋,并应当向甲方支付相当于总成交价款10%的违约金,必要时还应当赔偿甲方的损失;若甲方同意继续履行合同,则乙方应按照逾期天数支付违约金,合同应当继续履行。
对于已签下的租赁合同,依照《合同法》的公平原则,律师认为合约期能够无责顺延。租赁合同条款一般会有相应的约定,合同成立以后因不可归责于当事人双方任何一方的原因造成房屋不能顺利交付、装修的,则合约顺延。
二手房交易
“避疫”小贴士
1。务必做好防护措施。汇瀚按揭莫静告诉记者,二手房网签后,需要面见的环节主要有两个。一个是买家申请按揭,这个环节是需要买卖双方与银行进行面签;二是同贷书批下来后,买卖双方到不动产登记中心递件。如果需要业主赎契,这个环节只需要业主与银行办理,不需要买卖双方一起出现。莫静提醒买卖双方,尽可能提前准备好所需的资料,并进行网上预约。不动产登记中心为防止群众聚集,每个时段放号的个数可能有所缩减,也不再提供现场拿号,故此买卖双方需要提前做好准备。
2。为免列入征信“黑名单”,请保留好凭证。国家银保监会此前表示,因疫情影响而造成还款逾期等行为,不列入征信黑名单。作为的确是受疫情影响而未能履约或按时还款的客户,律师建议,如有客户被困在村里导致无法及时复工、无法及时还款,最好保留好返程的车票、机票等票据,必要时还可以让居住地出具证明等。
3。小区封闭,交楼时间请延后。对于已经履约到最后一步,即房款已交割完毕、等待收楼的客户,面对小区封闭的禁令,律师建议大家响应政府的防疫安排和要求,双方协商顺延至疫情减缓后交楼。
4。免租或减租或会得到支持。对于广州市租赁协会提出的2月免租、3月免租一半的建议,杨金娜律师表示支持。她认为,广州市租赁协会提出的建议符合《合同法》所规定的公平原则。即使有业主不听从广州市租赁协会的建议,如果租客起诉到法院,她相信法院也很有可能依据公平原则支持租客的减租或者免租的请求。