孙宏斌谈新形势：限价是长期政策 劝开发商舍弃“幻想”

“房地产不能作为经济刺激的工具，限价等调控政策是一个长期的行为，我们觉得这是从国家政治高度和国家战略上的选择，所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。”融创中国董事长孙宏斌在11月5日民生银行的不动产金融年会上发表演讲时，呼吁“要看清新形势”。

作为房地产界举足轻重的人物，孙宏斌常常以“金言金语”著称，其对房地产行业走势的判断也具有参考意义。在最新的演讲中，孙宏斌对当前房地产形势做出新判断，同时也对行业发展提出了新建议。

劝开发商舍弃“幻想”

在经济下行压力增大的时候，以往由于房地产行业可以有效拉动投资，同时涉及行业较多较广，常常成为经济刺激的手段。因此，每次在经济下行压力增加时，市场上就会传出楼市政策“松绑“等信号。

对此，孙宏斌劝开发商舍弃“幻想”，孙宏斌指出，“改变经济过度依赖房地产已经成为国家的政治高度和长期战略选择。”

他认为，这一次的房地产调控不太可能会放松。“大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。”孙宏斌表示，大家觉得2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开，一直到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。这个行业确实太重要了，要理解新形势。

孙宏斌说道，“对于房地产企业来说，一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。你说现在经济压力比较大，会不会怎么样？我觉得不会的。”

在“房住不炒”的前提下，我国进一步明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，展开“一城一策”的调控方式。今年，仅上半年，全国各城市房地产调控政策出台次数高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。尤其是在今年上半年，楼市出现了短暂的“小阳春”，针对部分热点城市房价有所抬升的现象，例如苏州、西安等地又升级了调控政策。

目前，从全国来看，房地产市场发展趋于稳定态势。易居研究院最新的数据显示，10月，一二三四线城市新房成交量环比均下降。其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长22%，目前，成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。18个二线城市成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长8%；18个三四线城市成交面积环比、同比均小幅下降3%。

“并购是解决风险最快的方法”

根据孙宏斌在2019中国不动产金融年会上大致提供的数据，目前中国地产商在融资端，大约维持了11万亿元的开发贷款存量，以及2.4万亿元的债券余额（境外债余额1万亿元、境内债余额1.4万亿元），另外信托融资余额2万亿元，共计约15万亿元。

孙宏斌认为，目前房地产全年销售额维持在15万亿元的情况下，开发企业融资余额15万亿元足够支撑，因此政策层面已经限制房地产业的融资总量。

“但是整个按揭应该保持一定的增量，否则地产业会很麻烦。”孙宏斌说。

以民生银行为例，到2019年6月底，其发放的个人住房贷款余额为3517.47亿元，比年初增加了162.45亿元，增幅为4.84%；其发放的房地产企业贷款余额4603.63亿元，比年初增加了724.21亿元，增幅为18.67%。

根据中国人民银行发布的统计数字，2017年个人住房贷款增量为4万亿元，2018年为3.9万亿元，到今年三季度末，个人住房贷款余额为29.05万亿元，比年初增加了3.25万亿元。

根据wind金融的统计，个人住房贷款同比增速在2016年底达到38.1%的高位水平后，至今年三季度末已经连续下降了11个季度，回落至16.8%。

“政策和银行都可以限制开发企业的融资总量，但是个人按揭应该继续保持一些增量。”孙宏斌说。

其次，孙宏斌建议银行应该大力支持房地产业发生的并购，“因为并购是解决风险最快的办法”。

他进一步补充，当开发企业或者开发项目无法偿还银行贷款，从违约开始到通过法律程序进行拍卖，平均需要三四年左右的时间，但是并购可以在三个月或者半年内解决。

“所以并购是化解行业风险最好的办法。”孙宏斌说，“房地产业的风险就是金融风险，而并购作为化解风险的手段，银行要支持并购，例如发放更多的并购贷款额度等。”

此外，孙宏斌呼吁银行要支持头部地产商。

提及今年房地产的整体规模时，孙宏斌认为，今年大概是16万亿左右，而这个规模大概还会保持很多年。

孙宏斌提出，房地产行业在到达15万亿的量级时，将会从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量和增量。