北京二手房市场回落，成交下滑近一半

据中原地产监测，截至9月17日，北京地区“金九”期间，二手房住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。

近日中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现，北京地区二手房源十分充裕，为了突出所卖房源，不少房源被贴上“甩卖”标签。

而与普通二手住宅成交急剧下滑不同，多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。业内人士表示，在成交量不足的情况下，二手房价格很难出现上涨。无论是买房、卖房、换房者，观望情绪都十分浓厚。对于二手商办，因其流动性差，除非价格特别便宜，否则不建议购买。

二手房成交量同比减半

中国证券报记者走访时发现，打着“捡漏房”“降价房”“甩卖房”“打折房”标签的二手房源比比皆是。为了突出所售房源，中介的宣传语也平添了浓重的火药味。有学区房在促销说明中，用红色大字赫然标注“劲爆价直降185万元！单价低于小区均价2万元/平方米以上！这才叫捡漏房！”

“二手房和新房市场相比，最大的优势在于配套完善。北京新房基本都是郊区‘限竞房’，户型偏大，‘非普’项目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各个城区、各个价位都有房源。新房没有折扣，二手房报价都虚高，现在这个行情，都可以往下谈。”多位二手房销售员对记者称。

在此背景下，北京“金九”以来的二手房成交套数接近新房的4倍，成交面积超过新房的2倍。

中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，北京地区“金九”期间二手房住宅成交合计5831套，成交面积合计52.19万平方米。新建商品房住宅合计成交仅1640套，成交面积合计21.7万平方米。相比新房，二手房市场仍然是北京地区楼市成交的主流。

但值得注意的是，受限购政策、贷款政策等楼市调控政策影响，相比去年同期，“金九”以来的二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测，2019年9月以来，北京地区二手房住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。

观望情绪浓厚

“只有成交量上来，价格才有可能上涨。今年‘金九’成交量明显不足。”多位中介销售业务员对中国证券报记者表示，“带看量还可以，但是普遍在观望。特别是城六区，价格没有明显上涨或下跌。就是成交周期变长了，客户都想再等等看。”

中国证券报记者走访西城区和海淀区的多处中介发现，无论是中介销售业务人员，还是他们眼里的客户，“翘首以待”的观望情绪十分浓厚。“最近两个月没有成交。二手房中介销售员是没有底薪的，全靠提成，但公司可以预支生活费，等有了业绩再还回去。市场不会一直没有成交量，所以就熬着等等。”某海淀区中介对中国证券报记者表示。

相比城六区，以大兴、昌平为代表的郊区二手房热度较高。以大兴区新宫地铁附近某中介为例，中秋期间，门店成交了6套房源。“都是业主着急卖房，换成海淀或西城的学区房，成交价比报价低了10%左右。

在行情不好的情况下，换房客户甩卖会有损失；但如果市场上行，操作不及时，想买的那套房子上涨，也会造成损失。因此，我们建议无论行情如何，看准了要及时操作。”上述门店销售员对记者表示。

诸葛找房国仕英对中国证券报记者表示，今年以来，受调控政策限制，购房者更加理性看待市场，谨慎入市；加之今年北京新房供应增加，分流部分二手房购房需求，二手房市场稳定且平淡。“金九”的来临也并未刺激购房者加快入市脚步，市场观望情绪仍较浓厚。

针对观望的因素，中原地产首席分析师张大伟指出，无外乎是信贷政策和限购政策。但从目前来看，利率有轻微下调趋势，但平稳依然是主流。

9月20日，LPR改革后迎来第二次报价，贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.20%，前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%，前值为4.85%。业内人士指出，虽然5年期LPR没有降低，但1年期LPR出现了轻微下调，而且从趋势看，这只是开始。

对此，张大伟表示，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，因此在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套贷款利率不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

低价二手商办引围观

与普通二手住宅成交急剧下滑不同，近期，多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。一位商办意向购房者向中国证券报记者透露，现在规定只要名下没有住宅，社保够5年，就可以买二手商办。自己刚卖掉住宅想换房，正好看到有便宜的商办“捡漏”，于是想买来自住或投资。“一手商办只能注册公司，每年要交近万元的房产税。个人买二手商办就不需要交房产税，所以比较适合我。”该购房者表示。