买二手房时预先支付200万 卖方收钱后却迟迟不肯

　　中国宁波网讯（记者 王博 通讯员 朱启雯 张子歆）买房本是件高兴事儿，但家住镇海区的小杨买了一套房后，却一直闷闷不乐。这两天，担心已经支付的200万元房款打水漂，小杨起了满嘴泡，这是怎么一回事儿呢？

　　2019年7月23日，小杨与卖方签订了《房屋买卖合同》，购买了一套总价397万元的住宅，其中约定违约金50万。签合同当天，因为卖方曾把这套房屋抵押给银行办理抵押贷款，尚欠银行200万，故双方另行约定：在2019年9月30日前，小杨支付后续房款200万元，用于帮卖方清偿银行贷款；卖方收到款当天去银行办理注销抵押登记业务；剩余的147万房款待房产过户后，小杨通过银行按揭贷款方式支付。

　　双方都签订了合同，又有中介做担保，小杨也想着比较保险。可让她始料未及的是，就在满怀期待等着过户住新房的时候，卖方迟迟没有注销抵押登记。房子过不了户，200万元钱也付出去了，小杨焦头烂额，急忙向镇海区法律援助中心求助。

　　当天，值班的林律师接待了小杨，并明确告知小杨当初签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，可主张卖方的违约责任。同时，由于小杨实际产生损失较少，双方约定的50万元违约金远高于实际损失情形，法院支持违约金的数额可能不高，建议小杨先与卖方协商，如协商未果可向法院起诉，要求卖方退还已支付的200万元并赔偿违约金50万元。

　　像上面这样的案例，在现实生活中经常出现，很多二手房买卖中卖方房子抵押银行贷款，往往让买方先把欠银行的贷款先行偿还，可这里面有一定时间差，会给买方带来风险。有时，中介会帮双方做担保或签署补充协议，可相比动辄几十万、几百万的钱，中介的口头承诺显得有点“微不足道”。

　　那么，遇到这样问题时，如何法律维权呢？记者采访林律师，整理了以下法律意见：

　　一、 双方购房时，必须签订正规的《房屋买卖合同》。一旦签署，这份合同合法有效的，关于注销抵押登记的约定同样有效。

　　二、 买方在给卖方先行支付一笔费用用于帮助卖方偿还抵押贷款时，一定要卖方在收款同时给买方写一份承诺书，证明收到了这笔费用，并承诺将于什么时间之前办理好抵押业务。必要时，买卖双方可一同前往银行办理注销抵押登记业务。

　　三、《物权法》规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这告诉我们，在此期间，卖方如果在收到买方钱财后悄悄地把房子再二次销售，也是明确规定的违法行为。