房住不炒 地产股各有应对(3)

　　与其他行业相比，房地产企业的营收、净利润具有特殊性。当年的营收并不是当年销售业绩的真实体现。房地产的营收是根据交付来结转的，一般有两年左右的周期。客户交钱签署购房时，企业并不能直接计入营收，只能放在预收账款或合同负债，待到交付后才能实现为收入。

　　同时，由于结转成本时，许多项目可以进行合理的“修饰”，所以上市房企的业绩往往会进行加工美化。营收和净利润可以根据需要进行一定程度的“释放”。

　　真正体现公司盈利能力的，是没有体现在利润表里的销售额和现金流量表里的经营性现金流量净额。

　　销售额展示当期的经营情况，经营性现金流量净额则显示现金收支相抵后的情况。当然，经营性现金流还要剔除掉保利地产那种“与有关单位往来”的特殊操作。

　　无论是业绩报喜还是报忧，2019年的半年报显示，所有的房企都进入了一个“房住不炒”的全新的发展阶段。为了迎接行业“寒冬”，恒大、碧桂园等公司开始坚定不移地大手笔投资新兴产业，筹备转型；融创和保利则在拿地成本相对较低的阶段进一步高速扩张，押注下一个周期。

　　在房产巨无霸恒大在收缩拿地的时候，保利还在积极扩张，或许是对未来的决策方向不同所致。作为投资者，很难判断孰对孰错，只能拭目以待。