房住不炒 地产股各有应对(2)

　　唯一能够跟上恒大节奏的房地产公司，就是碧桂园(02007.HK)。公司半年报显示，2019年上半年实现收入2020.1亿元，同比增长53.2%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%。

　　碧桂园近年来的扩张特点非常明显，在全国领域，三四线城市突飞猛进，颇有“农村包围城市”的特点；在深圳附近，则在粤港澳大湾区积累了大量的优质土地。

　　碧桂园总裁兼执行董事莫斌在业绩会议上表示，碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区，截至2019年6月底，仅仅是粤港澳大湾区内，碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值，此外，还有潜在可售资源约5519亿元，与以获取的权益可售资源合计8986亿元，发展空间巨大。据统计，公司在粤港澳大湾区的土地超过5000万平方米。

　　一方面，公司表示坚决执行“房住不炒”的政策；另一方面，又在暗示公司拥有较多的操作资源。说明碧桂园对房地产的未来还是充满信心。

　　公司甚至在半年报上进行口号式的宣讲：市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司，城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。

　　虽然碧桂园在高歌猛进，但是公司也深知前景不太明朗。于是提出了有别于恒大的多元化发展规划：智能制造和智慧农业。

　　营收规模紧随恒大的碧桂园，也在尝试新的发展空间。

　　保利地产

　　保利地产的半年报看起来很美，公司实现营业总收入711.41亿元，同比增长19.48%，实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%。

　　无论是2018年年报，还是2019年的半年报中，保利地产一再强调：“以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务。

　　这可以理解为房地产企业的转型之举，随着调控的持续进行，许多房企都开始转型。

　　保利地产的两翼进展如何？

　　半年报显示，公司的“其他”业务微乎其微，营收只有30亿元，主要由物业管理带动。

　　2018年，在大部分房企降低拿地速度、降低资金成本、优化资产负债率的同时，保利地产依然维持高速扩张，并不断加杠杆。在2018年半年报中，公司甚至以此作为经营亮点：公司充分发挥融资优势，以低成本储备大额资金，上半年公司融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%，其中新增有息负债796.13亿元，综合成本仅5.09%，全部有息负债综合成本仅4.86%，显著优于行业平均水平。

　　但这个亮点在2018年年报和2019年半年报中消失了，财报对此只字不提，说明公司最终意识到了决策失误。

　　2018年，几乎所有房企的经营性现金流量净额都是巨额正数，说明在“房住不炒”的政策下，都不约而同地开始回笼资金，减少拿地。

　　保利地产看起来也是这样。2018年年报和2019年半年报，经营性现金流量净额都超过100亿元。

　　然而，这些经营性流入的资金，并不完全是售房款。主要来自“合作方”的款，现金流量表显示，公司经营性现金流入主要构成是“与有关单位往来”，达到396.32亿元。保利地产通过“合作方”来调剂经营性现金流，这些有关单位是保利地产的关联方。在子公司有资金结余的情况下，为提高资金使用效益，各方按照约定比例调出资金使用。

　　也就是说，这些款项本质上是向关联方的筹资借款。如果保利地产直接从银行筹集这部分款项，现金流量表体现在筹资性现金流中，但是关联方从银行筹款后再转手给保利地产，就巧妙地将筹资性现金流转换成了经营性现金流。

　　剔除这部分影响，保利地产的经营性现金流量净额较差。半年报数据显示，公司的资金使用成本仅次于融创，财务费用中的利息支出29亿元，资本化利息余额高达132亿元(较年初增加了21亿元)，也属于给银行打工的范畴。

　　房企营收的特殊性