前三季度回暖的北京二手房市场 最近又可以还价

在北京看了近一年的二手房后，肖冰终于下决心要去买限竞房了：“数据都在说北京二手房在降价，为什么我看的房子都在涨？”

这是过去一年她对市场最直观的感受：“同一个小区同样的户型，今年1月开价还是290万，这几天我再看，普遍已经挂到340万了。”

肖冰说的小区是位于朝阳区南二环方庄的10AM新坐标，小区内有不少小面积公寓。相较于其他方位，南边房价相对较低，对于总价要求较低的单身女性而言，是一个较为理想的选择。

本着货比三家的原则，肖冰在朝阳区看了多个小区，然而总价上涨成为普遍特征。“远洋天地二期，3月份去看房时中介说高楼层的85平方米成交价526万，最近再看挂牌，总价已经逼近600万。中海紫御公馆也差不多，小户型3月还是560万，10月已经卖到630万了。”

安居客的平均房价走势图显示，自2017年6月开始，10AM新坐标的房价呈现出“V”字型走势。去年6月，小区房价一度超过8万元/平方米，随后3个月出现明显下滑，但从今年3月起，平均房价再次出现缓步上升，到本月平均房价已经回到7.6万元/平方米的价位。相较而言，远洋天地和中海紫御公馆的走势则相对稳定。

出现这一趋势的并不止这一个小区。安居客数据显示，丰台区大红门拥有超过万户居民的彩虹城小区，其一至五区从今年3月起，挂牌二手房价呈现斜拉上升走势；双井富力城各期社区二手房自今年3月到9月，平均成交价出现2000元—3000元/平方米的涨幅；海淀区大型小区世纪城，3月整体平均成交价为104498元/平方米，9月则达到106839元/平方米；天通苑9月二手房平均价达到42926元/平方米，比今年2月份低点时平均价格高出近5000元/平方米，仅比2017年3月峰值价格低1400元/平方米。

戴德梁行发布的前三季度报显示，到今年8月，北京全市二手房销售价达到59909元/平方米，较去年同期相比，涨幅为34.8元/平方米。与之形成对比的是新房销售价格从去年8月的44429元/平方米均价，下降至今年8月38387元/平方米，同比降幅17.8%。

北京各区来看，今年1—8月，密云、怀柔和昌平的二手房成交均价涨幅位于全市前三位，较同比高出40%，西城、海淀和丰台三区的价格涨幅也高于30%，十四区中只有顺义出现0.8%的平均降幅。

除了成交价格，成交量也在出现回升。链家数据显示，今年以来月均网签量为13532套，去年月均网签量11353套，前三季度二手房成交量同比增长27%，网签量增长9.4%。其中，西城区、海淀区和通州是成交量同比涨幅最为明显的区域，涨幅分别上升40%、40%和33%。

链家去年12月的二手房成交均价为58508元/平方米，今年9月均价则回到61829元/平方米。不过根据链家成交数据来看，去年年度均价为63885元/平方米，今年前9个月均价为61829元/平方米，出现小幅下降。

国家统计局10月20日公布的北京今年9月新建商品住宅售价环比持平，同比上升0.4%。“今年下半年北京较多限竞房投入市场，这批房屋价格已有限制条件，所以新房市场价格下降明显。”戴德梁行北中国区主管魏东分析，限竞房普遍位置较为偏远户型雷同，适合刚需购房者：“但北京市场大部分还是改善型需求。”

数据显示，今年1—9月，北京全市二手房网签数量共计121785套，占二手房和新房总量的80.32%。不难看出，北京是典型的存量房市场，二手房交易占总成交量的绝大多数。

魏东认为，去年“3·17”政策之后，二手房交易量到年底都较为平稳，因此到今年出现一轮放量。另外去年北京调整学区划片后使得学区房热度一度下降，但经过了一年的消化期，今年重新出现反弹。

贝壳研究院Real Data数据分析显示，今年9月均价较去年底出现的明显上涨，主要是由于西城、通州在去年的调控中受影响明显造成回落，因此今年回调幅度也较大，另外学区划片政策使得西城、海淀等学区较为集中的区域成交出现增长。

同时链家成交数据显示，进入9月，二手房成交价格出现小幅回落，成交量环比下降8.6%，均价环比下降2.2%，回温出现下降趋势。

“最近看房的确有房主肯还价了，大概20万左右。”这是近一个月来肖冰看房的新发现，但相较于总价，这些议价空间还是杯水车薪：“特别是北京调整公积金政策对我打击很大，原本公积金可以贷款120万，现在只能贷30万，成本顿时上升。”

链家地产石榴庄店的中介告诉界面新闻记者，过去挂牌后交易时间在20—30天左右，现在不降二三十万，挂一两个月也有可能：“还价空间从5万到30万不等，公积金政策一出台，刚需购房人的意向明显降低。”贝壳研究院数据显示，今年9月业主成交周期达到68天，处在2016年以来的历史高位上。

戴东分析，距离年底只有2个月的时间，从往年经验来看，到年底市场整体将会保持平稳。