全国20个城市二手房价下降 房价企稳或成定局(2)

　　和2011年相比，2019年一线城市的房价指数在1.9附近，接近翻倍；二线城市房价在1.5附近，涨幅接近50%；三线城市房价指数在1.3附近，相当于价格仅上涨30%左右。这意味着十年前同样的投入，在不同量级的城市产生的收益天差地别。

　　根据发达国家城市发展脉络和人口迁移轨迹来看，大城市一旦形成规模，就会始终存在。并且随着时间的推移，人口、资源、产业还会继续向大城市迁移，出现强者恒强的局面。

　　因此，在买房选城市时，尽量往大城市走。选人口净流入、高素质人才集中的地方；选就业机会多、收入水平高的地方；选高铁发达、城市轨道密集的地方。这些城市虽然房价会比较高，但在城市分化加剧的背景下，从长期发展前景考虑，依然值得入手。

图片来源：南京本地宝

注：南京地铁通车里程378公里，仅次于北上广

　　而对那些没有人口流入、靠资源或低端产业支撑的城市，则要保持一定的警惕。这类城市虽然当前房价便宜，但未来资产保值、升值空间堪忧。

　　如果想在三四线城市买房，尽量避开中西部城市，去长三角或者珠三角。这两个城市群梯级完备，城市间发展较为均衡，联动也较为密切。百强房企的扎堆拿地，也侧面说明了对其前景的看好。

数据来源：克而瑞数据研究中心

　　此外，2019上半年官方发布了251次楼市调控，调控力度有增无减。未来比房价更重要的，是房子的安全性和流动性。将资产一股脑压在房子上，甚至加杠杆炒房，已不再适用。

　　4种物业如何选？ 先看投资回报率

　　在同一个城市，不同房地产物业形态的投资回报率也不尽相同。通常情况下，商业的投资回报率要高于住宅，住宅的保值、增值功能要比商业稳定。

　　近日，云房数据联合和讯房产发布了《2019上半年中国房地产投资回报率调研报告》，在对重点城市静态租赁回报率、长期租赁回报率和5年租赁转售回报率系统分析的基础上，得出了不同城市的投资策略。

　　普通住宅方面，静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间，仅有银川、沈阳、大连、长沙静态回报率超出2.5%。郑州非常适合投资，重庆适合长期持有，北京、上海、厦门、天津适合短期持有售出，宁波、青岛则不宜投资。

　　高端住宅方面，静态租赁回报率在0.8%-2.2%之间，略低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、福州、西安跑赢了一年定存。北京最适合投资，西安、重庆适合长期持有，厦门、福州可以短期持有后售出，宁波、青岛依然不宜投资。

注：高端住宅样本的选取标准为面积大于144㎡，价格高于同片区价格的1.5倍。

　　写字楼方面，静态租赁回报率为3.9%，整体较为稳定。一线城市中，仅广州回报率上涨，21个城市中，大连降幅最为明显。武汉、长沙、北京的写字楼最适合投资，西安的写字楼适合长期持有，郑州、天津的可以短期持有后售出，杭州、宁波、福州的写字楼不建议买。

　　商铺方面，静态租赁回报率表现较为稳定，整体收益水平高于写字楼，分城市涨跌幅度均控制在1%以内。北京、上海的商铺最适合投资，郑州的商铺适合长期持有，深圳的商铺可以短期持有后售出，厦门、石家庄的商铺不建议购买。