全国20个城市二手房价下降 房价企稳或成定局

　　小暑已过，大暑将至。年中盘点，接近尾声。

　　从七月开始，房企陆续公布了半年财报的数据。据和讯房产统计，在销售金额TOP50房企中，超6成房企目标完成率未能过半，还有6家房企完成率不及4成。

　　7月15日，国家统计局公布了《6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，全国20个城市二手房价格环比下降，降价城市占比接近3成，数量创下年内新高。

　　各种数据，释放的都是同一个信号：房住不炒、房价企稳已成定局，楼市再无普涨，分化持续加剧。

　　本篇将聚焦重点城市的楼市走向，解读不同城市的买房策略。

　　19个城市群选哪个？ 要学孔雀东南飞

　　截止2019年2月，国务院共先后批复了10个国家级城市群。城市群的发展，已经从国家战略层面逐步落地。有观点认为，未来19大城市群，将集聚全国74%的人口，创造占比90%的GDP。

中国城市化战略格局示意图 

图片来源：《全国主体功能区规划》

　　聚焦核心城市群，可以最大程度获得城市发展红利。来自中国指数研究院的数据显示，2018年占国土面积11%的五大城市群（见下图）经济规模占全国54%，商品房销售面积占比为46%，是我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

全国重点城市群基本面分析

图片来源：中国指数研究院

　　百度百科将“城市群”的概念定义为：城市发展成熟的最高空间组织形式。要实现空间的高效组织和连接，必须要有发达的交通网络来支撑。城市之间的往来，主要看高铁的分布。

　　从当前高铁的分布来看，北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市，高铁通车班次已达到较高的频次。高铁的联通，有助于这类城市吸聚更多周边的资源与人口。

图片来源：原铁道部绘制

　　随着全球化、城镇化的推进，人口流动的规模和频次越来越高。官方数据显示，2015-2018年，中国流动人口的总量长期保持在2.4亿以上。与此同时，人口集聚效应，也越来越明显。

　　从2010年以后全国人口流动趋势来看，东部发达城市人口吸引力较强，中西部人口增长以核心城市为主，未来人口将主要聚集在环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群一带。

2011-2018年全国常住人口年均增量分布图 

图片来源：中国指数研究院

　　人口是判断城市价值的基点，产业是城市发展的底层动力。根据不同的发展阶段，未来东部城市群将逐步向创新驱动转型，中西部则有望在承接产业转移的同时，实现产业转型升级。

　　综上，通过对城市群基本面，以及交通、人口、产业的分析，可以得出在选城市群时，往东南部发达城市走更有持久力的结论。这一点，在对过去十年京津冀、长三角、珠三角和中西部房价及租金走势的观察，也能得到印证。

数据来源：云房数据研究中心

　　660多个城市往哪儿买？ 尽量选大城市

　　城市的分化，不仅发生在不同地域之间，也发生在不同量级城市之间。wind资讯金融终端数据显示，在2013年之前，不同量级城市之间的房价差别不大，指数均在1.0附近；2013年-2014年，房价出现一轮大涨行情，一线城市与二三线城市的差距开始拉开；2015年年中开始，一线城市房价大涨，将二三线城市的房价远远甩在了身后。