5月一线城市二手房成交量继续下滑 市场向改善需求轮动(2)

　　第一，前期市场消化需求，市场节奏放缓。2-3月市场较快的回升，既消化了积累的需求，亦透支了一些后市需求。进入5月份以来刚需新盘项目入市增加，相比二手房价格优势较为明显。

　　第二，深圳二手房市场并未步入“低迷”，而是趋向稳定水平。据测算，5月份深圳二手房实际成交预计在5500-6000套之间，在近两年看处于一个中等偏下水平。而且，新增客源较为充足，置业者潜在需求仍较多，其中首次置业、改善或换房置业入市有序。

　　第三，均价总体稳定，涨幅明显缩窄。5月深圳贝壳研究院精准指数价格为59376元/㎡，环比上涨0.1%。目前价格走势十分稳健，若未来房源去化周期延长、积累增加，房价或存在回调的压力。

　　第四，高总价房源成交扩大，单价区间变动明显。成交区域分布来看，本月原关内成交有所扩大，而龙岗、宝安占全市比例则下降约5%，其中福田和南山两区占比近四成。通常这两个区域价格较高，拉升全市均价小幅上升。成交价分布，4、5月份成交总价区间无明显变化，但总价超过500万元占全部比例略有增加，达到27.0%，500万元内则小幅缩小。单价方面，波动比较明显，其中5-6万元/平方米、8-10万元/平方米占比分别扩大至23.9%、8.7%，6-8万元/平方米占比缩小至27.2%，较4月份减少3.1个百分点。

　　第五，预计后期成交量延续稳定，价格稳定中存在分化。成交量方面，近两月市场呈现向下态势，但供需来看，刚性需求的有序释放和置换需求择机入市，叠加目前二手房新增客房比长期在2.5以上，说明市场上还有大量的存量需求有待消化，在房源供给总量相对充足的情况下，更有利于置业者看房选房，推动成交。

　　成交价方面，市场成交相对降温，导致业主对放盘价格更加合理，同时一些放盘较久的业主为了加快出售，也会主动调整价格，进一步带动成交，而房源端的价格调整传导至成交价格上，所以价格稳中而又存在分化。

广州：市场趋于稳定，改善客户陆续入市

　　周峰——广州链家市场战略官

　　根据广州链家监控的数据，5月1-29日，广州全市二手住宅网签量约为9362套，环比减少1.4%。5月前29天经广州链家促成的二手住宅买卖成交均价为36048元/平方米，比4月同期上升1.7%。

　　第一，换房客增多，议价空间继续回落。二手住宅总体买卖套均面积为75.8平方米/套，其中面积在120平方米以上的物业成交比例为6.6%，略高于4月的5.9%。总价在500万元/套的物业成交占比为10.0%，亦高于4月的9.2%。5月，买家成功压价空间为3.7%，较之4月的3.8%进一步收窄，业主对出售物业价格的“走势”趋向乐观。

　　第二，二手房市场新增供给明显增加。5月前29天经广州链家新收委托出售的有效房源逾6600套，是自2018年11月以来的高位，且多为大两房和三房物业。从总体市场来看，供需对比没有太大变化，业主售房成交周期在本月放大至122天，与春节所在的2月持平。

　　第三，新房市场分流需求。5月广州新房网签量超过6400套，特别在五一假期前后表现最为突出，在某种程度上分流了部分二手刚需客户。6月的新房供应较为集中在西部的广钢、大坦沙板块，尚未在新房领域觅得合适物业的潜在客户，不排除会回流到二手领域看房。