5月一线城市二手房成交量继续下滑 市场向改善需求轮动

　　贝壳研究院数据显示，一线城市5月市场有以下几个特点：

　　？ 二手房成交量继续下滑，但是降幅收窄，“稳态”明显。

　　？ “降”不等于“冷”，整体来看依旧处于近两三年的中等水平。

　　？ 北京、广州、深圳市场在5月都出现了明显的“改善”趋势，表现为中高总价的成交占比增加。

　　？ 一线城市都不同程度的受到新房分流的影响。

　　？ 市场需求依旧存在，只是释放的节奏相对缓慢，预计未来市场也将保持平稳。

北京：市场趋稳，改善入市

　　许小乐——贝壳研究院首席市场分析师

　　第一，5月北京二手房市场成交量环比下降，改善盘占比增加带动均价上涨。5月北京链家二手房实时成交环比小幅下滑约8%，降幅收窄，市场趋于平稳。学区和品质改善特征明显。在全市成交下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城成交环比增加近4%，且总价千万以上改善小区的成交活跃度增加。改善型需求提升的情况下，5月北京二手房成交均价62641元/平，环比上涨1.9%，同比持平。

　　第二，在现有政策背景下改善需求释放的压力依旧较大。高首付比例约束下，刚需改善释放节奏依旧缓慢。5月房源端成交周期为91天，客源端成交周期为81天，与市场较热时约1.5个月的成交周期比，当前市场成交缓慢。市管和国管公积金贷款的相继收紧，进一步削弱市场购买力，5月链家二手房购房者采用纯公积金贷和组合贷的占比环比下降2.7个百分点。

　　第三，业主下调报价占主流。近半年业主新增挂牌均价稳定于调控后低位，月度环比变动幅度在0.5%以内。市场给业主的反馈并不积极，业主下调报价占绝对主流，5月业主调价中涨价次数占比仅14%，环比下降4个百分点。

　　第四，新房分流刚需带动成交下降。从全市来看，5月北京新房成交占比环比提升3%。一方面，新房供应增多，5月末北京新房库存达8.6万套(去年同期为5.4万套)，主流新房为限竞房，“刚需化”特征明显。2019年前5月新房成交中90平以下占比达68%，总价在350万及以下占比达62%，二手房市场上的首置刚需受到一定程度的分流。

　　整体来看，成交量虽然下降，但是降幅收窄，且绝对水平看市场并不冷，“稳”是新常态。5月北京二手房市场成交处在调控后中等水平上，全月全市网签将达1.4万套。近期住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频发声，加强巩固“三稳”目标，坚决避免房地产过度泡沫。因此政策的大幅放宽及随之而来楼市的大幅升温难复现，政策稳、预期稳，市场稳是今后楼市新常态。预计北京6月市场与5月基本相当。

上海：“金三银四”落幕，平稳市场可期

　　陈泽帅——贝壳研究院上海分院院长

　　上海市5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。

　　第一，大量郊区新盘分流二手房市场需求。目前二手房的成交分布以外环外为主，占比接近50%。而5、6月份外环外有30余个新房项目开盘，现有的新房可售房源接近6万套，大量新房供应也会分流掉部分二手房需求。

　　第二，价格平稳，无进一步上调趋势。根据上海链家的成交数据，5月上海市均价4.95万元/平米，环比下降0.22%，价格上涨势头已经停止。目前的房价与2017、2018年相比，仍然处于低位。

　　分价格段来看， 100-200万的房屋均价环比下跌0.67%，200-300万的房屋均价环比下跌3.02%，这两个价格段二手房购房人群占比50%以上，是主要的刚需群体。这两个区间房屋均价在3、4月增长后5月开始下跌，表明刚需群体的价格期望已经平稳，限价的新房开盘上市后，也会起到很好的价格标杆效果，进一步削弱二手房价格的上涨空间。

　　第三，先行指标表明楼市热度已消退。5月以来的新增客户数量以及新增带看数量均有显著下降，预示着往后一段时间内的成交量将没有足够的客源支撑。上海楼市的“金三银四”已经落幕，后续市场将进入平稳期，短期内无法复现3、4月的热度。

深圳：楼市持续降温，价格趋于稳定

　　肖小平——深圳贝壳研究院院长

　　根据深圳规土委数据显示，截至5月27日，全市二手房网签量为6595套，相比4月份有所下降。根据深圳贝壳研究院监测，二手房市场继4月份降温之后，本月成交量预计再降近两成。