付了首付款房子拿不到？这样的事 买二手房的人(2)

　　对于买方，她建议，买之前首先应该查验看中的房源是否真实可靠。一般正规的中介公司，都会有每套在售房子的核验码。这个核验码，可以查看房屋是否存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质是否为集体或划拨、是不是安居用房等影响上市交易的情况。

　　大家也可以自行上“宁波市房产交易信息服务网”的“房源验真通道”，输入房源核验码，查看房源相关信息。

　　同时，郑舞燕建议买方支付的定金不要超过总房价的20%。如果房子有银行抵押等情况，她建议最好让卖方自筹资金还款。此外，她还提醒买方提前了解自己的征信状况，以便顺利办妥银行按揭。

　　对于卖方，郑舞燕特别提醒在过户之前先搞清楚买方的贷款资格，最好让买方办按揭贷款预审批，待按揭预审批通过后再去办理过户手续。

　　房管部门指出，目前最安全的二手房交易方式，是向银行申请房屋交易资金托管服务——这是房管部门正在推行的二手房交易资金监管延伸而来的一种银行服务。

　　所谓房屋交易资金托管服务，是指根据买卖双方协议约定，银行开立交易资金专用账户，对房屋交易过程涉及的各类资金——包括定金、首付款、提前还贷款、按揭款等等——进行专户管理，按国家有关政策要求以及协议约定的条件和流程，完成交易资金的划转或退回的一种信用中介服务。

　　简单说，就像二手房买卖的“支付宝”。所有的钱都先进到银行专用账户，交易不成，买方付的钱由银行退还买方；交易完成，卖方该得的钱也由银行划给卖方。

　　目前，本市二手房交易的一般流程是：买家付定金——双方签合同——房东自行还清按揭贷款(如有)/买家垫钱帮房东完成提前还贷(双方协商一致)——买家付清首付(垫付款可转成首付款)——双方缴纳各项税费(一般本应由卖家缴纳的增值税、个税等会转嫁到买家头上)、办理过户手续——拿出不动产证——去银行办理按揭贷款——银行放款、卖家收齐全部房款——交房。

　　二手房交易资金监管，实际上是把这个流程中提前还贷环节的抵押权注销、过户登记、买家办出按揭贷款后的抵押权设立等环节可能出现的资金安全问题，都考虑在内了。同时，还新设了一个买家按揭贷款(包括公积金贷款)前置预审批的环节。

　　这样一来，在买方替房东提前还贷后，如果出现房东的房子无法过户或者被司法查封等问题，因为此时钱还没到房东手里，买方就可以从银行拿回自己全部的已付款。

　　同时，在过户之前，买方也能够从银行获知自己能不能申请到、能申请多少按揭贷款，房东最大的风险——即给了房子拿不到房款的事就不会出现。

　　不过，二手房交易资金托管服务还不是所有银行都能办。

　　目前，住建部门正在与宁波各家银行积极沟通二手房交易资金监管事宜。据了解，宁波已经推出了房屋交易资金托管服务、购房按揭贷款审批前移服务的银行主要有建设银行、工商银行等。

　　建设银行宁波分行房金部相关负责人说：“建行一直都在做房屋交易资金托管这个业务。今年又推出了审批前移+交易资金托管组合服务。买卖双方签订买卖合同后，即可向建行申请按揭贷款，完成贷款前置审批再去办理登记过户手续。购房资金包括首付款、按揭资金的交割同步再配套资金托管服务，两个服务结合起来，可以为买卖双方的交易安全起到保驾护航的作用。”