东北楼市分化：丹东领涨，鹤岗现白菜价房，省会城市平稳

近期，鹤岗“白菜价”房引发热议，东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市，以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本，力图客观呈现真实的东北楼市图景。

长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处：价格稳中有涨，同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显，周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡，尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易资金”余波影响至今。

在过去一年多，丹东楼市受外部形势利好，这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国，而当地人薪酬水平平均3000元以上，购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭资源而闻名，但300元一平米的个例也显示了这座资源枯竭型城市的楼市困境——一方面是棚改推进增加的新房，一方面是不断流失的人口。

鹤岗

300元/平米是个例 昔日煤炭城市转型存挑战

位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰富的煤炭资源而闻名。不过，近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。

近日，媒体曝出，黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息，让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现，售价较低的均为棚改房屋，157平方米的毛坯房叫价25万元左右，同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示，该房屋为抵账房，当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜，这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。

不过，在土生土长的鹤岗人张丽（化名）看来，300元一平米的房子虽是个例，但并不意外。

“鹤岗的平房一棚改，就给很多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大，空着也是空着，一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵，很多人无奈赔钱就卖了，好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了，平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反，地理位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽介绍，据其了解，现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。

鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示，2008年开始，该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。

“鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的，棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看，价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房，供应量大，又没有交易量，低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作，人口流失导致房地产的需求量有限。同时，本地老龄化严重，老年人有一套房子就够了，这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子，鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。

张大伟持有类似的看法。在他看来，虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案，但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说，人口外流，而且很多重工业城市、能源城市转型下，经济涨幅放缓，造成了东北三四线城市房价普遍非常低，而且没有购买力。”

而据东北证券发布的研报，类似于鹤岗市的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的，当地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计，这样常住人口、人口密度双下滑的城市，共计18座，其中14座位于东三省，其中半数则是资源依赖型城市，面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。

丹东

多次领涨全国 3月环比再次居70城首位

与鹤岗意外上头条不同的是，丹东已习惯了上头条。

这座东北边陲的小城因靠近朝鲜，其房地产市场价格随着朝鲜局势的变化而起伏。而在过去一年多，朝鲜释放的积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。

据国家统计局公布的数据，2018年4月、5月，丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据中国之声《新闻纵横》报道，2018年4月下旬以来，一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，半月之内楼价出现大幅上涨，不少楼盘甚至一日两次升价，楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示，进入2018年5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间，与4月末相比涨幅20%左右，个别江景热销楼盘涨幅30%左右。