涉保障性住房纠纷多样 骗购、违规交易等违约情形高发(2)

　　在一起公租房转租案例中,胡某、杨某签订了《北京市房屋租赁合同》,约定胡某承租杨某1704号房屋一间,租期1年。此后,胡某向杨某支付了12个月的房屋租金及押金并入住。2016年12月,产权单位告知胡某,涉案房屋系北京市公租房,胡某不是原承租人,无法继续承租,故要求胡某腾退房屋;同时,产权单位告知杨某,其无权将该房屋转租。胡某遂向法院起诉,请求解除与杨某签订的租赁合同,杨某返还其已经提前支付的房屋租金及押金。 

　　“拒不交纳租金的问题也比较突出。”高萍说。她告诉记者,北京一中院就审理过一起因公租房承租人芮某拖欠租金,期满被诉腾退房屋、补交租金的案件。 

　　此外,非法占有房屋问题突出。北京一中院审理过一起公租房承租人死亡、继承人无承租资格的案件:出租人产权单位和承租人刘某甲签订了《北京市公共租赁住房租赁合同》,其中第九条约定:刘某甲在租赁期间死亡的,合同自行解除;共同申请家庭成员经复核仍符合公租房申请标准的,可在重新签订公租房合同后,继续承租房屋。后刘某甲去世,房屋由刘某甲之女刘某乙继续居住。2017年1月17日,区住房保障部门向产权单位发送一份取消家庭住房保障资格通知书,内容为刘某甲家庭经复核已不再符合公租房配租条件。产权单位遂向法院起诉,请求刘某乙腾退房屋,并支付房屋占用费。 

　　同时,北京一中院还分别通报了一起违法违规骗购和违规提前出售的典型案例:在一起拆迁补偿安置活动中,张某甲并非拆迁区域的被安置人员,亦未申请过定向安置房。张某乙称其出于朋友义气,伪造张某甲的审批手续,致使产权单位误认为张某甲具有购买定向安置房的资格。2017年2月26日,产权单位与张某甲签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定张某甲购买602号房屋。之后,张某甲依约取得了房屋的不动产权证书,权利性质为按经济适用住房管理。张某甲为此向产权单位支付了购房款及相关费用,现房屋由张某甲占有、使用。产权单位的起诉请求为:确认买卖合同及补充协议无效,张某甲恢复产权登记至产权单位名下,并腾退返还房屋。 

　　而违规提前出售主要表现为未过五年的限制交易期,即将房屋出售的情形。2012年10月23日,闻某与赵某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定赵某将1003号房屋出售给闻某,赵某拿到房本后应配合闻某办理过户手续,将来过户所发生费用由闻某承担。闻某向法庭提交了诉争房屋查询信息及完税证明,根据该查询信息显示:诉争房屋的登记时间为2012年10月9日,该房屋系经济适用住房,双方签订房屋买卖合同时,原购经济适用住房尚不满五年。闻某的起诉请求为:赵某继续履行合同并于判决生效后为闻某办理房产过户手续。 

　　违规处置保障性住房的法律后果 

　　针对司法实践中遇到的突出法律问题,北京一中院结合具体案例释法说理,明确指出了违规处理保障性住房将面临的法律后果。 

　　针对违规转租牟利这一问题,高萍指出,公租房的保障属性决定了承租人只能限定于特定的受保障群众。公租房承租后,若由承租人自由选择转租对象,则可能出现次承租人不符合条件却实际占有使用公租房的情形,违反政策初衷,次承租人亦面临解除合同和腾退房屋的风险。 

　　记者注意到,在前述胡某、杨某违规转租一案中,法院经审理后认为,因涉案房屋系公租房,禁止转租,转租致使合同目的无法实现,依法应予解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本案中,法院最终支持解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》;合同解除后,杨某应退还胡某剩余租期内的房屋租金及押金。 

　　据北京一中院通报内容显示,拒不交纳租金的后果则是腾退房屋、补交租金、支付高额违约金。在芮某拒不交纳租金一案中,法院认为,芮某理应按合同约定及时履行交纳房屋租金的义务,其无故拖欠房屋租金的行为,已构成违约,故产权单位要求芮某支付欠付租金及违约金的诉请,于法有据,法院予以支持。双方约定的租赁期间已届满,芮某应当返还房屋并承担租赁合同到期后继续占有使用诉争房屋的费用。 

　　“在公租房原承租人死亡之后,与承租人生前同住的继承人通常认为自己直接获得承租权,因而不会主动腾退房屋。但如果继承人不具有承租资格,那么继续占有公租房的行为就属于非法占有,承担被诉解除合同、腾退房屋的风险。”高萍说。前述案件中,根据合同约定,承租方刘某甲在租赁期间死亡,合同自行解除。租赁合同解除后,刘某乙未取得家庭住房保障资格,未与产权单位重新签订合同,在此情形下,刘某乙应予腾退房屋并支付房屋占用费。