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济南:新房得看二手房“脸色” 要变现动辄一平米便宜两三千

2019-04-23 22:23栏目:房产
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  至本月20日,济南“住宅限售两年”的政策已经执行两年,部分限售房源可以“解冻”了。这会对整个市场有哪些影响?经济导报记者日前对济南的二手房市场进行了走访。

  “限售政策两年后,一些限售的房源将按照网签及拿证时间逐渐解除限售。但这并不是说限售令已经到期。”21日,汉峪片区一位二手房门店负责人曹先生告诉经济导报记者,“政策还在继续执行中。”

  也就是说,限售令虽然已经执行两年,但未必会如某些媒体预期的出现二手房供应的“井喷”。

  但经济导报记者在采访中了解到,济南的二手房供应目前比较充足,且价格比新房明显偏低,这对很多新楼盘的销售造成了不小的影响。

  “部分媒体的误读”

  济南市民高侯敏正在买房。他的工作地点在高新区软件园,因此将买房的范围选择在了周边,并重点考察了汉峪片区的楼盘。“这里距离软件园很近,整体来说环境也不错,没有大型工厂之类的设施。”

  在逛了几个楼盘之后,高侯敏却越来越困惑:“二手房的价格好低啊!”

  “有一个楼盘,新房价格是一平方米2万元左右,但最近成交的同楼盘的二手房只有1万7000多元。”高侯敏说。

  另外,他还了解到,“住宅限售两年”的政策已经执行两年,一些限售房源可以“解冻”了。这会不会造成二手房供应量大增,价格更低?

  “限售两年已经到期的说法,属于部分媒体的误读。”21日,前述二手房门店负责人曹先生对经济导报记者分析称。

  经济导报记者查询到,济南是在2017年4月20日开始执行限售令的,当时的规定是:自2017年4月20日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。购买时间以网签时间为准。

  也就是说,2017年4月20日之前已经网签的房子,完全不受限售令的影响,一直就能正常交易。2017年4月20日之后网签的房子,在拿到房产证之后限售两年。

  二手房供应充足

  “大家都知道,网签时间跟拿房产证时间通常是不一致的。这期间短则一两年,长则三四年甚至更多的时间。如果买房人是在2017年4月20日之后买的房,现在是不大可能解除限售的。”曹先生说,“除非他买的是现房,网签的同时就拿到了房产证。”

  因此,限售令期满将冲击房地产市场的判断并不准确。

  不过,曹先生也坦言,现在济南的二手房供应比较充足。“尤其是前几年开发量比较大的片区,当时房价便宜,现在已经翻番甚至更高了。而且,对于未来的房价走势,很多二手房持有人认为将趋向平稳,近一两年不会再出现大幅的上涨。”

  “因此,很多投资性客户在选择退出,这就造成了二手房供应量比较大。”他分析,“再加上一些持有人可能着急出手,在退出时会降价,这就造成二手房价格明显低于新房的现象。”

  早买房的

  账面收益不小

  经济导报记者在采访中了解到,过去几年济南部分片区的房价涨幅确实较大,因此使得最初的购买者获得了颇高的账面收益。

  4月21日,经济导报记者来到旅游路与凤凰路交叉口东南角,这里属于汉峪片区。

  在这里,一个名为“三盛国际公园”的项目仍在销售中。经济导报记者了解到,该楼盘在2015年年底就入市了,当时的销售价格只有8600元/平方米。

  据置业顾问刘女士介绍,该楼盘包括3期,一、二期已经售完,并在2018年交房。现正在销售最后一期产品,共有3栋楼。其中1栋楼即将售罄,近期将加推另外1栋。

  价格方面,在售高层产品在2.1万元/平方米左右。也就是说,相较于2015年底上涨了近1.5倍。

  “三盛国际公园”的东南侧,另一个开发已久的项目也还在销售,就是“中铁逸都国际”。

  置业顾问王金慧表示,该项目在售第三期,也是最后一期产品,包括33层的大高层以及18层的中高层。价格方面,大高层在1.95万-2万元/平方米,中高层2.1万元/平方米左右。

  经济导报记者查询到,中铁逸都国际是该片区销售最早的楼盘之一,2012年开的盘,当时的价格仅为6500元/平方米。

  此后该盘稳健上涨,2013年到了8000元/平方米左右。再往后基本保持稳定,一直到2015年年底,均价只在8500元/平方米左右。

  进入2016年,该盘突然大幅拉升,到2017年二期销售完毕时,涨至1.4万元/平方米左右。此后项目陷入“断货”,直到去年底三期开售,达到2万元/平方米左右。

  “汉峪海风”也是这个片区内销售较早的项目。这是一个由日照企业开发的楼盘,开盘于2015年年底,当时的售价在8300元/平方米。