一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现(2)

据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年11至12月，深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测，2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷”，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

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