一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现
（原标题：一线城市二手房价格失守 房地产流动性风险隐现）
中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。
以一线城市为代表，京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今，房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。
21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。
房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。
更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。
未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。
二手房降价潮
深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。
“小区刚卖出了89平方米的二手房，334万，2016年买价是387万元”，张先生说道。据记者了解，这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。
在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。
“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。
焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。
而豪宅的有价无市则尤为显著。日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。
安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。
数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。
在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。
继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。
而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。
“从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。
二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。
深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。
从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。
换房链条被阻断
多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。
就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。
在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。
诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。
高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受”，深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。
肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”
肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。
由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。
此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。
以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。