多城限售楼盘“解冻” 楼市抛盘潮将至？(2)

2017年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩，2017年4月份二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。自去年下半年厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜。

与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年来厦门楼市出现回暖迹象，3月厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。

新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月全市二手住宅成交量达到 4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交套数9345套，成交面积90万平方米。

二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢？

事实上，从购房签订合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后，才可上市交易，意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源并不多。

安居客研究院房产分析师吴寅认为，进入四月份之后，成交的房源中真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。因此当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。

吴寅续称，即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定拿出来售卖。“因为如今的二手房价比之2017年三四月时，至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情不错，有着企稳向好的预期，这部分房源的业主更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。”

此外，从土地市场方面来看，3月22日厦门迎来今年首场土拍，最终由中南和首创&翔发分别以26211元/平方米及 25209元/平方米的价格夺得翔安南部新城地块，虽然地价和周边地王还有一定的差距，但相比2018年出让翔安地块价格有不小的反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

安居客数据显示，2016年9月起，济南房价呈现台阶式跃升，短短3个月内从均价9857元/平方米涨至11667元/平方米，涨幅接近20%。

当年10月2日，济南市规定购买首套和二套商品住房的首付均在原来基础上提高10%（从20%到30%），本市户籍家庭只能购买1套住房，外地人在济南限购1套住房。

当年12月26日，济南市规定本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），调控加码。

2017年4月，调控再度升级，济南市规定本市户籍家庭二套房和非本市户籍购房首付提至60%，不动产权证满2年后方可上市交易。

从安居客数据看，2017年济南房价走势呈平缓上升，2018年开始出现波动，而唐冶片区所在的历城区波动尤为明显，从去年8月的17854元/平方米高点回落至今年4月的16475元/平方米。

“从前几轮的调控看，政策松绑的必备条件，起码是等房价稳定了，甚至是稳中有跌，市场冷静下来了，而目前这些条件基本具备了。4月4日～19日，住建局内部系统在升级，现在很多事情办不了，都等着20日到期这天呢，我觉得这次到期后放开的可能性很大。”小鲁向记者透露。

不过，官方则是另一种态度。

“根据济南市住房保障管理局的文件说明，限售政策目前依然在执行，后续我们这边不知道会不会改动。”济南市12345政务平台如此回复。

就在今年3月，针对年初关于楼市取消限售的种种传闻，先有济南市住建局新闻发言人重申“坚持房地产市场调控不动摇”，再有济南市住建局联合公安局发布通知，表示将“严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导工作，确保市场稳定”，并且非常罕见地将公安部门拉入自己的楼市调控小分队，表态双方将联合起来，对散布不实、不良信息的机构和个人采取法律措施。

还有一组山东省住建部门发布的数据，截至2018年12月底，济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米，同比增长15%，去化周期约20个月。

也就是说，目前济南楼市的库存是充足的。