沪刚需入场二手房成交量放大 种种迹象或表明楼市回暖(4)

　　回暖迹象一

　　二手房价降幅明显，刚需出手

　　和新房市场不同，二手房交易更加分散，数据能从一个侧面反映购房者最真实的需求。

　　从2017年1月至今，上海二手房的交易量没有突破过2万套这一“天花板”。持续降低的交易量，也降低了房东的心理预期。浦东新区塘桥板块、长宁区中山公园板块等中介的二手房挂牌价，大多比2016年年底下调了10%-15%。

　　“2016年挂牌1000万元的二手房，现在大多挂牌价在850万元左右。”中山公园一房产中介黄女士介绍，而且现在出售二手房的房东大多有置换购房需求，愿意接受降价。

　　在浦东新区塘桥板块，东方城市花园一期114平方米的三室两厅一卫房源，现在的挂牌价为860万元，比2016年下半年最高挂牌价1000万元也有明显的下降。近三年来，上海楼市的交易量持续走低，其实积累了不少刚需客户，无论是新房还是二手房，购房者都有了较为明显的房价触底心态和购买意愿。

　　回暖迹象二

　　非沪籍家庭获房票，持币入市

　　2016年，价格上涨已造成上海二手房交易的虚高。当年3月25日，上海发布楼市调控新政：从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税的社保年限。从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为自购房之日起连续缴纳满5年以上的，才可以购买上海市住房。企业购买的商品住房再次上市交易，需要满3年以上。这一措施执行后，部分非沪籍家庭购房的需求被抑制。

　　转眼三年过去，到今年3月底，部分非沪籍居民家庭获得了购房资格，因为有刚性居住需求，持币入市。就购房“门槛”而言，上海楼市政策使“卖一买一”置换购房首付比例大增，而首次购房、纯刚需的首付并未调整。因此，调控后首次置业的占比明显增加，房票也成为买房重要筹码。

　　目前，申城二手房市场交易主要由自住需求支撑。中原地产研究院提供的数据可以得到验证：目前，上海市场的置业类型比例中，首次置业的占比达到55.21%，仍然占据半壁江山还多。