沪刚需入场二手房成交量放大 种种迹象或表明楼市回暖

　　回暖迹象三

　　涉房交易税下调，幅度有限

　　今年3月，上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知，自2019年3月7日起，不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整。

　　具体而言，个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5。

　　调整前，增值税及附加总额为5%+5%*11%=5.55%；调整后，附加从11%下降至6%，最终交税额为：5%+5%*6%=5.3%。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，平时说的增值税及附加大约5.6%，是增值税+附加，其中增值税5%，附加约0.6%。

　　按照税收减免政策，增值税附加（城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）减半收取，增值税附加税的税率由0.6%降为0.3%，增值税及附加一共为5.3%。

　　卢文曦说，当前上海的普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的免征，非普通住宅不满2年的全额缴纳增值税，满2年的差额缴纳增值税。

　　以出售一套300万元的普通住房为例，增值税附加税减半后，未满两年的二手住宅需缴纳300万元÷1.05*5.6%=15.85万元；新规实施后，300万元÷1.05*5.3%=15.14万元，减税后一套300万的房子可以少缴纳7100元。

　　回暖迹象四

　　银行下调房贷利率，影响不大

　　融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市前十位。

　　监测数据显示，2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%。在2019年2月首套房贷平均利率最低城市前十名中，上海、北京、深圳、广州等一线城市分列第一、第四、第五、第十位。

　　多个城市下调房贷利率，会推动楼市回暖吗？同策研究院总监张宏伟表示，对于一二线城市来说，房贷利率微调和利好政策释放，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。

　　以上种种回暖迹象能否表明上海的楼市已经触底？对此，沪上分析人士表示，楼市交易量有所提升，会持续多久，还有待观望。目前，申城楼市调控政策没有发生变化，楼市健康、平稳、有序发展是必然。

　　2018年年底，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此后，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议，会议提出2019年要重点抓好的十个方面工作，第一条就是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　今年，上海坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。

　　房子是用来住的，不是用来炒的

　　也有业内人士判断，楼市交易量提升的持续性并不乐观。今年，申城楼市交易量的走势可能是上半年高、下半年低。退一步说，申城楼市完成“筑底”，也不代表房价就能“触底反弹”。和2016年3月最高点56634套对比，过去两年多时间，月成交量下跌接近80%。进入2019年，申城成交量有回暖趋势，但是从大势上来看，依旧在相对平稳的“低位”进行盘整。