市场丨“小阳春”上海二手房市场筑底回升(2)

　　不过目前仍有部分购房者对二手房市场持观望态度。购房者张兰（化名）告诉中国房地产报记者，目前有购买二套的计划，不过在看的都是新房。去年开始上海新房和二手房的倒挂很明显，新房的入市价格也比较有吸引力，所以暂时不会考虑购买二手房。“不过我关注区域内的二手房确实有价格下调的迹象。”

　　根据上海联城房地产评估咨询公司监测，2019年3月上海二手住宅均价在49100元/平方米，环比下降0.38%，同比下降8.22%，中位价为49700元/平方米。当期，有75.1%的楼盘出现价格下跌，下跌楼盘数量缩小，下跌的态势虽然未变，但环比跌幅趋缓，且已连续4个月环比跌幅收窄。

　　国仕英分析称，随着市场逐渐回暖，买卖双方心态也发生了较大的变化。2018年市场遇冷下滑时期，卖方会多次出手下调价格，市场回暖后，价格在逐渐回调。买方在市场下行时一般会多次对比价格，多次筛选房源，但在回暖的市场中会出手比较快，这与普遍的买涨不买跌的心态有关。

　　此外，日前上海针对不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率作出了调整。虽然业内普遍认为，部分交易税费的调整对市场整体影响不大，但也算一种利好的释放。

　　中信建投证券的研究报告指出，此次调整将对部分个人房屋交易行为产生一定的积极影响，一方面，增值税及附加方面，对个人购买住房不足2年对外销售的，以及购买已满2年的非普通住房对外销售的两类行为构成利好。印花税方面，由于个人交易住房原已免征印花税，故此次调整仅对非居住用房的交易构成利好。根据测算，此次增值税减半征收带来的购房成本减少最高约占房屋总价的0.24%（市区）或0.19%（县城、建制镇）。

　　中信建投证券房地产行业分析师刘璐表示，站在当前时点，行业政策已迎来两大重要转变。第一，政策已从2016年10月至2018年底的“严调严控”转变为2018年底以来的“以稳为中心”。第二，从流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和成本有所下行两方面。

　　按照上海链家方面的分析，此前二手房成交价格的松动在一定程度上促进了刚需购房者的入市，这也是2018年8月以来市场上量价走势出现背离的一个较重要的原因。而成交量的回暖，也将反过来帮助抑制价格下降幅度进一步扩大，但预计这种正向作用力需要一些时间才能完全反映到价格上，所以接下来的二、三季度将会成为一个较为重要的观察窗口期。

　　（此文刊于中国房地产报4月1日10版 责任编辑  苏志勇 ）

　　流程编辑：刘凯

　　审读：戴士潮