李庚南：未来楼市将面临怎样的格局与变数？

　　文/专栏作家 李庚南

　　在人口、资金、政策等多重因素交织影响下，波动将成为未来楼市运行的主旋律，而“房住不炒”的政策底线与“一城一策”的政策边界将构筑楼市平稳运行、稳中趋升的箱体。总体上，在“三稳”导向下，楼市将呈平缓上升态势。但同时，市场分化格局将加速形成。

　　今年以来的楼市，可谓纷纷攘攘、波谲云诡。无论是政策层面还是市场供需，楼市都经历了冷与热的激烈交锋。

　　5月之后楼市运行的方向与格局将发生怎样的变化？这无疑牵动着许多将要入“市”和行将出“市”的人们之神经。或许仅扑朔迷离尚不足以描摹未来楼市格局，但在“房住不炒”总基调下，楼市运行的定数与变数基本可期。

　　未来楼市的基本定势如何？

　　尽管中央对房地产的调控已转向“一城一策、因城施策”，一刀切的调控模式渐趋淡化，地方政府自主调控的空间似乎在扩大；但不能忽略的是，房地产调控长效机制的重心其实在“压实城市政府主体责任”。按照月度分析、季度评价、年度考核的要求，楼市的不确定性越大，地方政府的压力也越大；而现行体制下，这种压力往往能转化为远强于市场的力量。

　　这将为楼市运行提供一个有效的平衡器。前不久，中共中央政治局会议对“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的重申，住建部对房价、地价波动幅度较大城市的警示，自然资源部对住宅用地实施“五类”差别化调控，均从不同角度在构筑和强化对楼市的稳平衡机制。

　　可以预见，在人口、资金、政策等多重因素交织影响下，波动将成为未来楼市运行的主旋律，而“房住不炒”的政策底线与“一城一策”的政策边界将构筑楼市平稳运行、稳中趋升的箱体。总体上，在“三稳”导向下，楼市将呈平缓上升态势。但同时，市场分化格局将加速形成。

　　一方面，楼市总体上将稳中趋升。一是房地产投资的驱动力在持续增强。3月末房地产投资同比增长11.8%，增速基本回升到2014年11月的水平。与此同时，房地产投资占固定资产比例持续上升，2月末达到历史高点（26.96%）（见图一）。可见，固定资产投资对房地产的依赖性不但没有根本改变，而且在增强。二是房地产生产、销售呈现回暖迹象。表现为房屋新开工面积增速加快，3月份同比增长11.9%；商品房销售增速降幅明显收窄，市场回暖明显；商品房销售价格上升的动能明显，新建商品住宅、二手住宅价格同比、环比均呈上涨态势。三是房地产对经济的拉动力在经济下行压力增大背景下尤为凸显。除了对投资的直接拉动外，对消费增长的拉动也比较明显。受房地产销售回暖影响，家电、家具、建材零售等“后地产”板块全线回升。

　　另一方面，房地产市场分化格局将加速形成。一是东部、中部、西部、东北部地区楼市的分化。从一季度房地产投资分区域增长情况看，东北部（21.8%）＞西部（18.9%）＞东部（10.3%）＞中部（8.4%），这种格局与区域经济增长水平、人口流动情况形成明显的反差，东北部、西部地区房地产投资的快速增长或将为这些地区未来又一轮去库存埋下隐患。而东部经济较发达地区，总体上为人口流入地区，可供土地减少、人口增多的格局，房价上涨的压力在一定时期内存在。二是一、二线与三、四线城市的分化。楼市维稳压力看，一、二线稳房价仍面临较大压力，而三、四线城市对土地财政的依赖度最高，稳地价的压力相对大。从一季度100大中城市供应土地挂牌价、成交土地楼面价增长情况看见图二），这说明，地价上涨的压力主要来自二、三线城市。从土地挂牌价看，三线城市土地涨价的驱动力非常大。恰恰是这些地区，财政对土地的依赖性较强。在今年政府降税、减费以及严控地方政府隐性债务等举措下，地方财政对土地的依赖性很难削弱，稳地价面临较大压力。而一、二线城市，财政对土地的依赖相对较低，有可能通过增加土地供给、降低或稳定地价，来推动稳房价目标。

　　楼市面临的变数是什么？

　　在总体稳中趋升且分化情况下，楼市也面临一些不容忽视的变数，这些变数或将弱化楼市增长的引擎。