透视拿地数据：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？(3)

构建房企“拿地战线图”，可以更清晰地看到房企拿地力度的绝对水平强弱及其变动方向。具体构建方法如下：以房企2018年拿地销售比作为横轴，“2018年拿地销售比-2017年拿地销售比”作为纵轴。设定横轴相对位置为纵值0%，纵轴相对位置为27%（18年样本房企拿地销售比均值），可将样本房企归类为四个象限：“积极扩张型”、“保守扩张型”、“保守收缩型”与“积极收缩型”。处于第一象限的“积极扩张型”房企拿地力度高于平均水平且18年拿地比17年更为积极，其他象限以此类推。

大中型房企绝大多数处在收缩象限。这与按规模统计的房企拿地销售比数据趋势是吻合的。大中型房企中，“积极收缩型”的典型代表是绿城中国。公司在2017年新增土地储备同比大幅增长2.87倍的背景下，适当控制了2018年的拿地规模。同时公司土地储备逐渐向核心城市聚集，并以合作开发战略持续获得优质项目资源。而“保守收缩型”的典型代表是中国恒大。恒大通过16-17两年的积极扩张，到2017年底土地储备总面积已达26878.9万平方米，较前年翻了一番。由于充裕的土地储备以及降杠杆率的需求，恒大在2018年大幅缩减拿地水平，转而强调新增项目的开发和回款。

无大中型房企处于“积极扩张型”象限，“保守扩张型”仅绿地控股一家。绿地自2017年来，大幅拓展二三线城市土地储备，特别是新崛起的高铁沿线城市。在获取较大规模土地储备同时，新拓展土地成本也大幅下降。绿地控股此前连续多年销售增速不温不火，销售排名也由2012年的第2名跌至2018年的第6名。18年拿地战略的转型可能意味着其未来将更加强调增长目标。

小型房企同样多数处在收缩象限，但也有部分处于“积极扩张型”象限。这主要隐含了两点信息：（1）小型房企杠杆率水平更低，受掣肘的幅度更小，因而部分小型房企甚至在18年进行了拿地上的逆势扩张；（2）处于扩张象限的小型房企多数是“积极”型的，说明这些房企在拿地的绝对力度水平上也较高，这也与前文统计的房企分规模拿地销售比数据相吻合。“积极扩张型”的典型代表是光明地产。公司在扎根上海本土的基础上，通过积极收购兼并方式，以较低的成本获取了大量土地储备。2018年，公司权益拿地总额达174亿元，为上一年的2.3倍。

“积极收缩型”的典型代表是金融街。公司坚持在核心一二线城市积极布局，且在2017年加强土地获取力度，使期末土储面积提升26%至849万平方米。考虑到拟建项目较多，资金压力较大，公司拿地规模在2018年有所减少。“保守收缩型”的典型代表是金辉集团。公司2017年权益拿地金额大幅增长至203.29亿元，且部分地块拿地成本较高。在此背景下公司2017年新增借款大幅增长，较重的债务偿付压力使公司在2018年显著减少了投资拿地力度。

4.城市能级视角：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？

从城市能级来看，近两年来房企拿地向三四线下沉的趋势明显。以拿地权益金额来看，样本房企2016年拿地城市能级：一线/二线/三四线城市占比分别为20%/65%/15%；到2017年一线/二线占比回落至15%/55%，三四线占比提升至28%；2018年一线/二线占比进一步回落至13%/52%，三四线占比提升至35%。2016年年中一二线城市纷纷开始力度严格的“限购”、“限签”、“限贷”政策，一二线城市房地产市场景气度转为下行，而2017年政府在三四线城市广为推动的货币化棚改推升了三四线城市房地产市场景气度。两个因素叠加下，房企拿地出现了明显的地域下沉趋势。

中型房企下沉趋势更为明显。大中小型样本房企来看，大型房企2016年拿地三四线占比18%，2018年提升18.7%至36.7%；小型房企2016年拿地三四线占比12.4%，2018年提升13.9%至26.3%；中型房企2016年拿地三四线占比13.9%，2018年大幅提升26.4%至40.3%。中型房企近年来为扩张规模，采取“小盘+快周转”的模式在广大三四线地区快速渗透。

具体到样本房企来看，在整体拿地区域下沉的背景下，万达集团、华远地产、金融街、蓝光发展、富力地产、荣安地产、宝龙地产、保利地产、绿地控股与旭辉集团等房企2018年拿地下沉的幅度更大，三四线城市拿地占比同比增幅达到20%以上。同时也有部分房企2018年逆势在一二线城市拿地，一二线城市拿地占比同比增幅达到5%以上，包括华夏幸福、电建地产、中交地产、时代中国、阳光城、路劲基建、美的地产、中海地产、融创地产和滨江集团。图11给出了样本房企2016-2018年三四线拿地占比的详细数据。