房贷利率“换锚” 新的房贷利率到底怎么算？怎么选？

　　规模约25万亿元的居民存量房贷利率如何“换锚”迎来政策定论。央行近日发布公告，对于居民存款购房贷款利率切换明确了定价方法和重定价周期。

　　根据公告，2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜。金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　个人住房贷款利率如何转换？

　　同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点数值在合同剩余期限内固定不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

　　例如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

　　如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　对居民来说，转换时点利率水平保持不变，且从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。因此，中信证券(600030,股吧)研究所副所长明明表示，在2020年内，存量房贷的利率实际上不会发生变化；从2021年开始，存量住房贷款利率才将正式与LPR挂钩。

　　交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员陈冀表示，购房贷款定价方式的切换对于存量住房贷款在2020年无影响，但长期来看居民购房贷款利息支出是增是减将取决于LPR的长期变化趋势。

　　浮动or固定，居民该如何选？

　　在转换定价方法的过程中，居民的主动权在于与银行约定重定价周期（最短为1年），或转换为固定利率贷款，而购房贷款利率则由LPR和最新执行的贷款利率加点所确定。

　　陈冀表示，尽管居民在价格方面仍处于被动接受地位，以及5年期以上LPR目前调整慢于1年期LPR，但居民仍可以享受到整体利率下行带来的利息少支出“福利”。由于购房贷款重定价周期最短为1年，利息支出负担降低福利，最快可能要2021年1月才能实质性出现，并且前提条件是2020年12月5年期以上LPR报价在当前基础上进一步下行。

　　选择参考LPR浮动方式（即选择与银行约定重定价周期），还是选择固定利率方式，对于居民对利率走势的判断提出了考验。一旦进入2020年3月至8月的切换时间窗口，陈冀预计，由于居民整体自主判断利率趋势能力具有局限性，大量居民购房贷款可能较为积极地选择向参考LPR浮动利率定价方式切换。

　　此外，当然也有一部分会选择转换成固定利率贷款。“此次改革后，借贷双方可以协商重定价周期，甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看，国外有不少个人住房贷款是固定利率的，这一方面可以降低个人的利率风险，另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平，促进利率衍生品市场发展。”接近监管层人士此前对记者说。

　　需要注意的是，定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款，不包括公积金住房贷款。根据央行数据，截至2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元；截止2019年9月，个人住房贷款余额为29.05万亿元。根据《全国住房公积金2018年年度报告》，2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元。

　　“本次公告对房贷利率再次做出专门安排，旨在稳定房地产市场预期，保持房地产调控政策的连续性。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量商业性个人住房贷款利率将逐步转为以5年期以上LPR报价为基础定价，而在转换时点的利率水平应保持不变。2019年8月以来LPR报价显示，居民房贷主要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，这意味着是明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。

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（责任编辑：何一华 HN110）