希望你看完这份炒房指南，再决定要不要在东南亚买房(2)

　　而ING的地理位置也非常特殊，它紧邻政府正在规划的交通要道——洪森大道。这条大道连接的是即将启用的金边新国际机场和市中心。可以说，洪森大道及其邻近区域是未来整个金边最有确定性的区域之一。

　　2018年1月，洪森政府批准了位于洪森大道南边的新国际机场的建设申请；2018年10月，日本永旺官网上也挂出了通知，位于ING新城的金边永旺第三期将于2023年营业。

　　前面提到的60米宽的洪森大道也已经如火如荼地动工建设了，而且既然以自己的名字命名，现任总理洪森没有理由不把这里建设成全金边最具新时代气息的新城区。

　　金边还有一个值得关注的区域是传统富人区，位于北边的堆谷区，洪森政府曾花费了整整十年来将这片地区打造成中央商务区的延伸。堆谷区最大的特点在于它是一个富人聚集的混合商业区。

　　在这里，你可以看到商业办公楼下是一条商业步行街，城市中心商业广场周围是密集的高端住宅，邻近还有一大堆豪宅，走在路上或许还能偶遇国王女儿或者武装部部长。

　　3

　　选好地段，我们就可以去看房了。在踩盘过程中，中国投资者经常会有以下几大思维误区：

　　房屋朝向；贷款；套内面积；开发商背景……

　　我们一个个来说。

　　朝向在东南亚国家真没那么重要，反而是窗外的风景更重要。比如面对着小区泳池，或者游乐场，或者风景好的地方。所以有很多小区的住宅楼，都是围绕着小区里的泳池修建的。

　　（拍摄：震谷子）

　　甚至金边一些楼盘的朝西单位卖得很好，因为租客们喜欢下班回到家还能看看夕阳，这在大部分中国人看来是难以理解的。

　　外国人在东南亚买房一般不能贷款，即便开发商可以提供贷款，利率也很高，接近8.5%，有的甚至达到10%的贷款利率。这是因为柬埔寨当地银行存款利率就已经很高了，一年期存款利率基本在4.75%~6%左右。

　　当然如果有人愿意以租养贷，觉得8.5%的贷款利率都不是事儿，那你的资金压力自然也没那么大。金边可以贷款的楼盘，一般可以贷三成，个别楼盘可以提供四成贷款。

　　与中国按建筑面积计算房价不同，国外买房依据的是套内面积。不过目前金边楼盘里也有了中国开发商的身影，所以这类项目还是按照国内的操作方式，按照建筑面积计价。

　　（图片里的户型配备了一个L型大阳台；拍摄：震谷子）

　　挑选开发商也是海外购房最重要的考虑因素。目前参与金边房地产市场的，有海外开发商、柬埔寨本地开发商和中国大陆开发商。

　　外国的开发商则要多去了解他们曾经做过哪些房产项目，选择有资历的开发商，才能保证项目按期交付，后续的管理也会更靠谱。

　　一般来说，中国开发商在设计上和国内楼盘类似，走进样板间仿佛置身在中国。不过，一些大的开发商也在逐渐朝欧美风的设计转变，所以最好是实地看房对比，再做决定。

　　一旦碰上了那些只想捞钱的中国开发商，交房出租的那一天，就是你捶胸顿足的那一天：

　　第一，买到的房子注定很难获得合理的租金收益。假如一个楼盘绝大多数买家都是中国投资客，那么等到交房的那一天，90%的房子都要出租，则必然会形成一个供应量极大的卖方市场：为了形成竞争力，你租500美金，你的邻居租450美金，你的楼下租400美金……

　　第二，转卖套现更是难上加难。如果现在本地人不愿意买，未来五年本地人就会以更高的价格购买？

　　另一方面，非中国开发商的房子更能考虑到当地租客的生活习惯，毕竟柬埔寨是一个被法国殖民了整整90年的国家。我们在考察时，在这些楼盘里看到了很多小细节，例如储物间、咖啡机、杯架，就连冰箱顶上都预留了专门用来放红酒的位置。

　　4

　　当你觉得这个楼盘地段不错，户型设计也受本地人喜欢，也先别急着下订，因为房子后期租不租得出去，也是一个大问题。

　　海外掘金曾经在一期海外大讲堂中较为详细地介绍过租金回报需要注意的问题，请戳《海外投资不可忽视的因素：租金回报》。海外购房之后，就需要考察房子出租的问题。例如，我们的房子是包租还是托管？包租多久？出租期间的额外费用？

　　幸运的是，金边的公寓出租基本不用担心。