房企四个月圈钱8500亿 炒热土地市场(2)

“我们很多重点项目都是老板自己飞过去看地，一般老板自己看过的地，我们给到的土地预算会更多，这样的好处是，在土地现场老板可以直接叫价，而不全部考虑到授权价格，那么我们拿到这个土地的可能性也大了很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。

佟君透露，他所在的公司一般都是土地投资负责人进行前期的预判和报告，如果土地比较优质，他们还会上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上了，那么这个土地就具备更多战略意义，利润率也不是考虑的唯一要素。

“老板都是算大账的，比如我们要新进入一个城市，适当拿地价格高一点也没关系，先占到这个位置。”他说。

此外，持有成本与预期收益是影响其储备土地决策的两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响，收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。

从实际融资角度看，房企资金紧俏的现状确有好转。据中指研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比为25.6%，成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善，房企资金压力有所缓解，拿地意愿随之逐渐恢复。

就房企经营来说，储备一定数量的土地,可以保证住房开发建设的连续性。同时避免住房市场需求高涨时，由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出，对于大规模房企而言,“激进拿地”还出于其市场垄断地位的考虑。

“规模不是万能的，没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。

孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。但据市场消息，融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的代价，拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州、天津、郑州，龙头房企借规模与融资优势，不断扩充自身在市场的触角。

更为重要的是，头部房企的示范作用，越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同，纷纷重仓二线，前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%，较1~3月上升3%。头部房企的牧羊犬追赶效应，让市场走向变得比过去更容易操控。

必争之地

房企作为土地市场的微观消费者，在进行土地竞拍报价决策分析时，其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础，可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

“很多土地拍卖由于有老板亲自去看，他们也难免受到市场的情绪渲染，一般情绪一到位，很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。

“没拍到地难受三天，拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下，土拍次次升温，但房企并非不懂其中忧患。

“目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右，未来市场格局定好后，再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

对于很多房企而言，为了规模，大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备，才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。

欧宗洪面对投资者时坦言，今年年初杭州土地市场回暖，尽管融信2月份也在杭州拿地，但房价如果不涨，这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

不确定的市场走向，间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策，无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示；此外，自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期，制定实施住宅用地分类调控目标。

地方层面，各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策；海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度；此外，合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价；苏州近期出台限售新政。

克而瑞研究同样表明，本轮土地窗口期很短，目前资金面尚无明显收紧迹象，但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势，接下来并不是最佳的拿地时期，企业投资布局仍需谨慎，盲目追高并不可取。

“2018年全国15万亿规模，一线占了多少，自然二线城市是前三十强的必争之地，更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。

而对于已下注的房企来说，若面粉贵过面包，唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言，资金与规模不能承受时间代价时，或许只能损失利润降价出货。

（应采访对象要求，文中佟君为化名）

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