血拼之后 银行房贷业务转向住房租赁

在过去的一年时间里，随着中国房地产行业调控力度加大、租售同权等一系列政策的出现，商业银行房贷业务也迈入了新的转型期。从各大银行披露的2018年年报中也能一窥银行房地产业务的转型路径。2018年，商业银行个人住房贷款增速明显放缓，更有银行出现房贷业务负增长，在分析人士看来，“租购并举”政策引导下，探路住房租赁，发力长租市场将成房贷业务转型的新风口。

个人房贷增速放缓

在个人房贷领域占据绝对主力地位的国有银行，在2018年的房贷投放节奏生变。从个人房贷增速指标来看，多家国有大行房贷增速较2017年放缓。

从具体指标来看，建设银行2018年末房贷余额在总贷款中占比高达35.1%，稳坐国内银行第一位。从投放比例上看，建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例为61.45%，较2017年增长了6.7个百分点。建设银行个人住房贷款为47535.95亿元，较2017年增加5405.28亿元，增幅12.83%。

其他国有大行个人房贷增速方面，工商银行、农业银行的房贷增幅均未超过17%。据工商银行2018年年报数据显示，2018年该行个人住房贷款为45899.61亿元，增加6512.72亿元，增长16.5%。农业银行个人住房贷款余额为36605.74亿元，比2017年末增加5271亿元，增长16.8%，农业银行方面表示，主要是由于该行落实差异化住房信贷政策，积极支持居民合理自住购房需求。交通银行2018年末个人住房贷款余额达到10075.28亿元，较2017年末增长12.29%。邮储银行2018年个人房贷业务增速为22.74%。

对比2017年年报可发现，工、农、建、交、邮储银行五大国有大行房贷增速放缓。据北京商报记者统计， 2017年工商银行和农业银行个人房贷增速分别同比增长21.5%、22.5%。建设银行、交通银行、邮储银行2017年房贷业务增速分别为17.5%、16.49%、27.79%。

另外，根据中行2017年、2018年年报数据计算，该行2017年个人住房抵押贷款增速为17.5%，而2018年增速为14.73%。

股份制银行中，2018年房贷余额增速最快的是浙商银行，该行去年末房贷余额为444.5亿元，较2017年末大幅增长56.8%。浦发银行去年末房贷余额为5889.9亿元，较2017年末增长16.6%；招商银行去年末房贷余额为9287.6亿元，较2017年末增长11.4%。

对商业银行个人房贷增速变缓的原因，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙分析认为，各个银行房贷增速走势有所分化，但整体来看，大多数银行房贷都保持了平稳的增长速度，特别是可贷资金较为充裕的大银行，房贷作为优质的安全资产，大银行配置按揭贷款资产的必要性凸显。少数银行压降房贷规模，一方面是监管的要求，另一方面也有这些银行获取优质资产的渠道更为丰富，有限的贷款额度优先投向收益率更高的优质资产。

地产行业不良率引关注

多家大型国有银行房贷增速下滑，更有银行房贷业务出现负增长态势。

北京商报记者注意到，民生银行2018年末个人房贷余额为3355亿元，较年初压降约154亿元，较2017年末的350.6亿元减幅4.4%，成为少数几家房贷负增长的银行之一。而在2017年，民生银行个人房贷业务增速为18.62%。此外，九台农商行、泸州银行、哈尔滨银行的个人房贷余额分别较2017年末下降17%、6.8%、5%。

相比于多家上市银行个人房贷业务放贷节奏和规模的微妙变化，投向房地产企业的贷款则是另一番局面。

例如，民生银行去年房地产贷款余额却呈现较快增长。截至去年末，该行房地产行业贷款余额达3879亿元，较年初增长51.5%，增速位居上市银行前列。从增量上看，民生银行也以1318亿元的房地产行业贷款增量暂居第一位，工行、建行两家大行此类贷款增量也接近1100亿元。

不过，房地产行业不良率也引发了关注。数据显示，截至2018年末，民生银行房地产业不良贷款余额11.17亿元，同比增长102%，房地产业不良率2.07%，较2017年增加1个百分点。

光大银行2018年末房地产业不良贷款余额5.76亿元，不良率1.5%，较2017年末房地产业不良贷款余额增加了3亿元，不良率提升0.7个百分点。

平安银行2018年末房地产业不良率为1.56%，较上一年增加0.79个百分点。九台农商行不良贷款则主要集中在采矿业和房地产业，其中房地产业的不良率达3.74%。

银保监会副主席王兆星日前表示，当前银行业、保险业风险总体可控，但面临的形势依然复杂严峻。要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是对带有投机性的开发贷、个人房贷要严格加以控制；配合地方隐形债务处置，以及处置地方国企高杠杆问题。