奥园健康（03662）：上海拿地不改轻资产运营

智通财经APP获悉，奥园健康(03662)12月17日早间发布公告称，与中国奥园集团(03883)附属公司上海奥园置业有限公司签署合作框架协议，就上海市奉贤区工业综合开发区用地项目(以下简称“奉贤地块”)进行轻资产运营合作。奥园健康“东方美谷”轻资产运营新模式正式推向市场。此前12月12日奥园健康发布公告称，以8200万元的价格竞得总面积约3万平方米、为期50年的该奉贤地块。

奥园健康的公告显示，由于其定位是轻资产服务运营商，发展多元化的大健康产业也会以轻资产模式进行，预计奉贤地块开发项目建成后，奥园健康将在该项目中提供物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等轻资产服务，同时也会以合理的价格收取管理、品牌输出等运营费用。

值得注意的是，奥园健康在公告中提到，与中国奥园签署的合作框架协议“不具法律约束力”。但多个业内人士分析，奥园健康发布公告不会无的放矢，双方的合作模式应当已经达成共识，甚至形成了较成熟的安排。

香港券商尚乘国际的分析师就此投资做了一个总体测算，假设这块地建安成本为6000元/平米，则总投资约为7000元/平米，如果每平米租金仅有80元，该项目亦可获得约14%的投资回报率，可见除了该项目众多附加的资源价值外，其本身就是一项优质投资。更不要说奥园健康现计划以轻资产模式参与该项目，其未来收益甚是可期。

多个行业分析师向智通财经表示，奥园健康与中国奥园的这种轻资产运营合作模式，通常会通过项目合作的方式进行，一方面保证双方的土地和项目资产权益，另一方面也便于进行未来项目的利润分配。

虽然公告没有披露更多详情，但知情人士称，中国奥园未来将承担项目后期的所有投资开发成本，分析师预估，该地块未来总投入约在3-4亿左右。按此投资比例测算，并综合考虑奥园健康低成本拿地、后期商业招商运营和物业管理权等额外权益，奥园健康拥有的项目收益权占比约在25%-30%。据此推算项目建成运营后，奥园健康除了占有项目权益外，每年通过物业管理、招商运营、大健康产业等方面也可获得长期稳定的收益。

作为中国奥园旗下重要板块，奥园健康自2019年3月在香港上市以来，一直秉持“创享生活之悦”品牌理念，以商业运营、物业管理为基础，重点打造医学美容、中医康养、健康产业咨询等业务为主的大健康产业，并运用“健康+科技”和“健康+生态”的创新发展模式，致力于成为国内领先、创新、多元的现代服务企业典范。

有业内人士分析认为，奥园健康自布局大健康产业以来，在大健康产业拥有较强的资源整合能力，在商业招商引资和物业管理方面优势明显。此次打造的轻资产运营模式，打通了奥园健康物业管理、招商引资及大健康产业运营服务的输出渠道，标志着奥园健康正式将这种轻资产运营模式推向了市场。

上述人士认为，此次合作是一次三方获利的优质投资。在轻资产运营形成成熟的商业模式下，奥园健康通过提供服务和管理输出，能够获得运营管理、品牌输出等丰厚的盈利回报，并形成稳定的现金流入，而轻资产服务得以拓展，大健康产业服务切实落地，可以获取众多东方美谷的大健康医美资源。对于中国奥园来说，奉贤地块近1080元/平米的超低土地成本，留下了巨大的资产增值空间，这种通过奥园健康的产业服务以低价获得土地实现开发的模式可以推广。对于地方政府来说，健康产业带来的资源和巨大税收，将促进地方社会经济发展。

奥园健康公告称：“此次与中国奥园集团的合作将为本集团的健康及医疗美容业务发展创立一个‘东方美谷’模式。本公司期待未来将此健康及医疗美容的业务发展模式推广至中国其他城市。”上述分析人士表示，奉贤项目作为奥园健康与奥园集团共同合作打造的这种“东方美谷”合作开发模具，未来如在各地复制并落地，并依托不同的资产持有者进行服务输出，相信能给奥园健康带来稳定丰厚的运营收益。