上海楼市复苏，高端盘蹿红、二手房也补量

（原标题：上半年·热城|上海楼市复苏，高端盘蹿红、二手房也补量）

2020年上半年，经历了疫情冲击、市场修复，上海楼市表现可圈可点。走出停摆、断崖式下跌的行情，上海楼市一路稳步前进。上海新房市场在豪宅的引领下，量稳价升；二手房市场则迅速复苏，总体量价较为稳定。

业内人士预计，上海楼市“金九银十”仍会出现，若市场运行稳定，全年成交量比去年减少一成以内。随着成交量走稳，下半年价格会出现小幅上涨。

多个豪宅项目火了，拉升新房价格

受疫情影响，今年上半年，全国供求节奏出现滞后，尤其是一季度，几乎处于停滞状态。上海楼市也不例外，虽然通过网上直播的方式，一些企业积极以价换量，但和去年相比，供求均出现了不同程度的缩水。不过，随着疫情逐步得到控制，4月后，上海开启一波供应潮，在高供应推动下，市场迎来迟到的“小阳春”。

入市产品类型上，今年高价房项目最为抢眼。上海绿地外滩中心的住宅部分“绿地海珀外滩”于今年3月24日迎来首次开盘，平均售价达13.8万元/平方米，最高销售总价达1.15亿元，这是今年疫情以来上海首个线上开盘的项目，开盘当日去化率达到85%，其中小户型部分已经售罄，较好的成交数据，给予了市场较大信心。

认筹率是目前新房市场中最能够反映购房者对楼盘喜好程度的直接指标。4月供应潮开启后，高端项目几乎逢开盘就“日光”，尤其是一些热点区域的热点项目，认筹率超过1:6。据媒体报道，今年4月底，位于前滩的东方惠礼推出411套房源，共计吸引2284组有效认筹，认筹率超550%，仅次于2018年4月开盘的中粮前滩海景壹号的3127组，因此，毫无悬念，开盘迎来“日光”。

在此基础上，前滩又在6月迎来一个重磅项目：三湘印象名邸。6月底，三湘印象名邸推出142套房源，摇号人数达到955组。近期，三湘印象名邸在互动平台回答投资者提问时表示，今年该项目认筹率超670%，将为公司带来约30亿现金流。

不过，5月后，上海市场出现分化，部分项目认筹效果不理想，只有几十套，而一些项目依然是“日光”。据东方公证处数据显示，今年上半年，参与公证摇号的项目共计60盘。在这些盘中，有31个项目认筹率超80%，也有22盘认筹率未超50%，楼市冷热较为不均。

从上半年项目表现来看，来自上海中原地产的统计数据显示，位于虹口区的瑞虹新城天悦郡庭以成交面积63611平方米的成绩，位居上半年新建商品住宅成交面积首位。紧随其后的是位于南汇区的金地云筑和奉贤区的临港蓝湾诚园，分别以成交58834平方米和56499平方米的成绩分列第二位和第三位。

从整体成交数据上看，受疫情影响，今年上半年上海新建商品住宅成交346.11万平方米，累计同比减少4.44%。其中，高价房表现较为亮眼，单价10万元以上的项目一共成交2828套，同比增加98.18%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，这次疫情催生一部分改善客群入市，同时也催生部分资产配置需求。从历史表现来看，越是核心地段房产扛跌能力越强，更何况新房多少还受到限价影响，入市价格比预期稍低些。因此，今年豪宅成为市场最为突出的产品。

市场的活跃，逐步反馈至入市价格上。尤其在豪宅项目上体现得更为明显。新京报记者了解到，浦东前滩三湘印象名邸入市均价超12万元/平方米，而同区域内此前开盘的项目，均价都没有突破10万元/平方米。另外，6月底，翠湖天地五期开盘入市，均价超过16万元/平方米。

来自中指研究院的统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为59082元/平方米，同比上升7%。其中，6月份，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为56526元/平方米，环比下降10.8%，同比则上升6.6%。

上半年二手房成交走高，议价空间缩小

与新房市场相比，二手房市场更能真实地反映市场供需状况。回顾今年上半年，与新房市场相比，上海二手房市场复苏速度更快。

来自上海中原地产统计数据显示，1月份、2月份受到传统淡季及疫情影响，上海二手房成交坠入谷底。但随着3月陆续恢复正常，上海二手房市场成交快速反弹。随着疫情影响趋弱，4月份、5月份成交进一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8万套，达到2016年10月以来的新高。在此基础上，6月虽然市场有所降温，但交易量仍达到了2.7万套。

上海二手房成交套数走势

数据来源:上海中原地产