实地走访北京二手房市场 刚需优质房源大减 学区换房客趋冷静

　　中国证券报记者近日对北京二手房市场调研发现，前期成交量显著放大，当前优质二手房房源量大幅减少。随着西城学区房新政规定的最后落户时点临近，学区房“换房客”趋于冷静。

　　优质房源减少

　　“房源有，但价格合适的优质房源基本都卖光了，剩下的都是不着急卖的。”多个片区的中介销售人员对中国证券报记者表示。

　　“特别是刚需次新盘，想用之前的价格找房基本不可能。”位于南五环某次新房小区销售人员说，“该小区两居室主力户型成交价之前大概在380万元左右，目前在售的标价没有低于450万元的。我们会给这些业主打电话，希望他们至少调整到410万元左右，才可能吸引客户来看房。但没有业主愿意调价。业主扎堆绷着，其实就是不着急卖。”

　　“业主不调价，没有客户来看房，现在的报价远远高于前期成交价。”上述销售人员介绍，有的卖房业主本身要换房，但换房看中的小区存在同样问题。“换房客户买不到房子，自然不敢先卖了自己的房子。多数人只有一套房子，是刚需客户，卖了就没地方住。”

　　形成“连环”退房

　　出现上述现象，和西城区学区房政策规定的最后落户时间临近有较大关系。据多位学区房购房者反映，如果不是全款买房，肯定赶不上时间落户。

　　“销售人员说，西城目前实行预约制，算上预约时间，全款客户可能还赶得上落户末班车，换房无论如何都不行了。即便是全款客户，也不敢保证在落户截止时间点前把所有手续走完。到了现在这个时间点，购房者基本上不敢冒这个险。”有购房者对中国证券报记者表示。

　　有的购房者指出，由于前期成交量大增，西城学区房挂牌房源量质量不高。“1000万元以内的学区房本来就不多，经历5月份的大幅成交后，数量更是有限。中介都说前期抢没了，剩下的基本都是平房。”

　　“就是想买也难找到合适的房子。”有学区房购房者对中国证券报记者表示，“剩下的学区房，要不就是存在户型差、楼龄高等硬伤，要不就是价格太高不能聊。现在的市场，优质房源有限，而非优质房源确实不值这个价钱。另一方面，准备买我们房子的人，都是换房或者刚需，买完想第一时间入住，给我们的腾房时间也就一个月。短时间难以找到合适的学区房，我们也不敢轻易卖掉自己的房子。”

　　多位学区房销售人员称，不少换房客户是在同一个中介系统上挂牌，学区房价格上涨，非学区的自有住房也跟着涨。如此一来，损失的是两单生意。“现在不少退房客户都会形成‘连环’退。西城学区房不买了，出售自有住房的签约一起会被推翻。6月份以来，自己的业务量大幅下降。”

　　新房供应增加

　　机构数据显示，5月份北京二手房实际成交量超过2.1万套。特别是西城区，二手房全月成交量有望超过1500套，而1月份只有500-600套。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，二手房市场升温的原因很多。但北京市场更多属于恢复性上涨，直到4月下旬才逐渐开始恢复。前期积压了大量需求，同时北京5月新建住宅供应减少，叠加西城学区房交易的推动，使得市场明显活跃。

　　张大伟指出，目前北京二手房价格出现了大约2%左右的恢复性上涨，疫情期间的跌价基本已经恢复。整体看，北京市场价格大涨的可能性不大。特别是换房客户二套房首付比例高达80%，在全国都属于调控最严格的区域。