【楼盘测评】金融街金悦郡:属于通州还是亦庄?取证才知道
多年没有住宅新盘供应的通州马驹桥,久旱逢甘霖。区域首个限竞房项目,金融街(000402,股吧)金悦郡进入推盘倒计时。
通往马驹桥的路上,硕大的金融街金悦郡广告牌上写着“中国亦庄,新生代精质共悦住区”。
一个身在通州的项目为何打着亦庄的旗号?这个项目到底在哪?
上周末,房小评实地踩盘拆“盲盒”。
行政管理在通州
也许是因项目还未正式推广,几个电商销售平台的电话打下来要么无人接听,要么指错路。
不过凭着朋友圈的硬实力,房小评还是找到了金融街金悦郡位于亦庄金色漫香林六区底商的临时售楼处。
大堂无接待,上楼无引导,要不是墙体上的广告,这个售楼处还真难找。
金融街金悦郡的临时售楼处已经开门迎客,但到访的购房人并不多。
听过销售的介绍房小评才知道,原来这里距离项目还有10公里,地块上的售楼处还在建。
项目位于通州马驹桥合生世界村西侧,1700户的大社区分为南北两个地块,并配建一个4000平米的幼儿园。
2.2的容积率,整个社区居住密度适中,而且没有东西向户型,具有均好性。拿地楼面价2.2万元/平米,限均价4.5万元/平米,之间的价差有很大的想象空间。
87平米主力户型中不乏三面宽的网红户型和L型转角大飘窗。同时全部洋房板楼的设计与设备平台赠送、飘窗赠送,让金悦郡的得房率较高。
在久未有新房供应的马驹桥,这样的产品力优势明显。
听过销售一番讲解,房小评提了一个关键问题:项目算通州还是亦庄?如果是二套房需不需要三年通州社保?
在马驹桥置业的买房人最关心的除了价格,就是“双限购”问题。
虽然马驹桥板块已经被划入亦庄,但现阶段行政划分上还属于通州。这里的二手房依然要按照通州“双限”来执行。
这就意味着,能买马驹桥房子的业主,要么是拥有北京市户籍或北京工作居住证购买首套,要么是非京籍则既要“满五”又满足连续三年在通州缴纳社保或者纳税。如果是购买二套,则需要北京户籍落户通州满三年,或者连续三年在通州缴纳社保或纳税。持有北京工作居住证也要连续三年在通州缴纳社保或纳税。
这样看来,马驹桥二手房房价之所以不高,与通州“双限购”直接有关。接盘侠少了,房价上升的空间也小了。
金融街金悦郡销售表示,项目算通州还是算亦庄,要到取证时才知道。
有行业人士指出,现阶段马驹桥板块的规划和税收已经并入亦庄管理,但行政划分仍在通州,所以仍要执行“双限购”。
无论是把广告打在亦庄,还是把临时售楼处开在亦庄,打着“中国亦庄”旗号的金悦郡,已经将目标客群定位亦庄。
而金悦郡主动贴上亦庄标签的另一个原因,是想避开人们对马驹桥的固有印象。
马驹桥的短板
提起马驹桥,最让人揪心的还是交通。
这个区域一直没有轨道交通,六环路又将区域一分为二,每天早上马驹桥都要上演千军万马过独木桥的场景。
马驹桥一号桥南侧小区很多,珠江逸景家园、温馨家园、晶彩亦庄、合生世界花园、合生世界村、东亚瑞晶苑、融科香雪兰溪、融科钧廷,还有未来的金融街金悦郡,都是1000户以上的大社区,有的社区甚至超过3000户。
小区名称
总户数 容积率珠江逸景家园 2675 2.28
温馨家园 3034 1.25
晶彩亦庄 1300 2.4
合生世界花园 2092 2.7
合生世界村 3200 3.66
东亚瑞晶苑 1455 2.5
融科香雪兰溪 2136 2.5
融科钧廷 1038 2.5
金融街金悦郡 1700 2.2